二手房合同違約金怎么計算

二手房違約金的計算，首先依據買賣雙方簽訂的合同，其次沒有約定違約金的，根據造成實際的損失，來計算的。若違約金過高或者太低，都可以根據實際情況來調整的。賣買雙方在簽訂合同后，如果賣方違約不愿意出售房屋，那么違約金在法律是否有最高比例的規定呢。這是有規定，但是不是以比例形式規定的違約金，而是應該相當于實際所受的損失。如果違約金約定的過分高于或低于實際損失，請求支付違約金，都是不被支持的。

當事人可以請求法院降低或適當增加。二手房違約金的計算標準商品房買賣合同示范文本第九條是關于開發商逾期交房違約責任的條款，開發商一般會與購房人明確約定逾期交房違約金的計算標準，主要看您合同中約定的是按照已付房款還是全部房款，如果沒有約定則雙方可以協商。

買賣合同的違約金按實際標的的一定比例確定一般在幾%有約定的從約定。沒有約定的，依照實際損失主張。商品房買賣合同中的違約金計算大致有兩種方法，一個是以逾期天數為基礎，約定一個固定的萬分之幾的比例來計算，在逾期付款和逾期交付的違約金計算中采用了這種計算方法;另外一種是約定一個固定的百分比來計算違約金的數額。合同當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

二手房買賣中的違約情形

(一)賣方違約引起的糾紛

目前常見的就是因房價上漲過快，出賣方認為房屋價格賣低了，尋找各種理由解除雙方的買賣合同。如以另一配偶不知情、不同意為由主張夫妻一方無權處分的;房屋的承租人要求行使優先購買權的;房屋沒有取得房產證的等等。

(二)買方違約引起的糾紛

買方主動要求解除合同的一般不多，因為房屋購買之后，房價飛速上漲，就算房屋存在一些質量問題也往往忍氣吞聲。但是在房價下降時，體現尤為突出，比如2009年北京近郊的燕郊房地產價格大幅度下跌，買方以房屋面積超過法定范圍或者以無法辦理銀行按揭貨款等理由要求解除合同，或者主張出賣方承擔違約責任。

(三)中介引起的糾紛

房屋中介業務可謂是一片繁華，有樓盤的地方就有多家房屋中介公司的存在。經常也會有一些房屋中介公司為謀取利益而違背行業規則和職業道德的行為發生。

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