買二手房需要注意的問題

一、二手房買賣的條件

房屋要上市交易，需要滿足相關的條件，有房產證、土地證，并且貸款已經結清了，才可以上市交易。另外，有些房子不是普通的商品房，其性質比較特殊，比如經濟適用房、還建房、房改房、回遷房、央產房、軍產房等，上市交易的條件比較多。買房前，先要核實該房屋是否滿足上市交易的條件。

二、注意二手房產權風險

1、賣房人是不是房屋的真正所有者?該房屋有無產權共有人?共有人是否同意出售該房屋?

2、房屋產權是否有糾紛?有無存在抵押、查封的情況?是否為小產權房?

3、同等情況下，承租人具有優先購買權，買賣不破租賃。房子如果出租給了別人，買房人需要了解租期是多長時間?過戶后是否能及時入住?承租人是否放棄優先購買權等。

三、留意土地使用性質、剩余年限

很多人買房只看房產證，容易忽視了土地證。國有土地證的取得方式有兩種，一種是有償取得，即以出讓方式取得，以這種方式取得的土地，可依法轉讓。另一種是無償取得，即以劃撥方式取得，以這種方式取得的土地在轉讓前，必須經有批準權的政府批準并交納土地出讓金，變劃撥土地使用權為出讓土地使用權。買房的時候，要注意土地的性質，以及剩余的使用年限。

四、留意房齡大小

房齡越老，貸款的年限就越短，太老的房子，可能銀行都不愿意放貸。貸款額度方面，也會受到影響。由于房齡老，所以房子剩余的土地使用年限也比較短，維修費用高，持有成本增加。

五、算好買房費用

1、首付

一般來說，購買首套房，首付比例最低為20%或30%。但買二手房，可不能參考這個首付來，要準備比最低首付款多1-2成的首付。這是因為銀行要對二手房進行評估，評估價的70%或80%即為可貸款額，房屋總價減去可貸款額，即為個人需要準備的首付款。

比如，總價100萬的房屋，最低首付比例為30%，則可貸款額度最高為70%。銀行的評估價為90萬，則可貸款額為63萬(90*70%)。但是這個房子總價是100萬，所以需要準備37萬(100-63)的首付款，而不是30萬(100*30%)。

2、稅費

（1）契稅：一般首套房90平及以下為1%，90平以上為1.5%，其是按照銀行的評估價而非房屋的總價來進行征收的。

（2）增值稅及附加費：按照房產評估價的5.6%來征收，如果購買的房子，房產證滿2年，可以免征。

（3）個稅：一般按照房屋總價的1%或者房屋差價的20%征收。該套房屋如果房產證滿5年，且是賣房人唯一的房子，則可以免征個稅。

（4）中介費：一般為房屋總價的1.5%-3%。

此外，還需要繳納貸款擔保費、評估費等其它的各項稅費。在買房的時候，提前了解買房的相關費用，做好買房預算工作。

六、選擇正規的中介公司

二手房交易的流程比較復雜，買賣雙方可能都不清楚怎么操作，而中介，則在買賣雙方之間起著服務和協調溝通的作用。現在各個城市大大小小的中介公司非常多，很多小中介通過一些方式騙取錢財。所以，買房一定要選擇口碑好，正規的中介。

七、合同中約定好相關事項

簽定金合同或購房合同，要約定好相關的事項。比如，由于非個人原因導致的貸款辦理不下來或不能在規定的時間內辦理下來，這個責任該由誰承擔?如何承擔?由于突然的限購或限貸政策，導致買方失去了購房資格或者需要提高首付比例，買方毀約是否不需要承擔責任等。房屋的交付狀況是怎樣，是否帶裝修帶家電?家電家具的數量需要清點好，并寫在合同中。賣方因房價上漲等各種原因不想賣房，如何賠償等。所有的事項都需要在合同中約定好，一旦發生糾紛，合同就是維權的法律依據。

八、過戶注意事項

買房后，一定要及時過戶，只有過戶了，房子才真正屬于你。過戶的時候，要注意房產證、土地證、水卡、電卡、燃氣卡等，都是需要過戶到買方的名下的。另外，注意原來的房主，有沒有水電費、物業費、燃氣費等未結清的。

此外，在買二手房時，和新房一樣，需要考察小區的環境、物業、交通、周邊配套，以及房子的戶型、質量好壞等。另外，很多人買二手房害怕買到兇宅，這就需要去詢問周邊的居民，并在網上查詢相關的資料了。對于首次置業，買二手房的人來說，買房前一定要做好相關的功課，避免出現大的問題。如果在買房方面還有什么疑問，或者遇到的問題較為復雜，可以向律霸網進行在線法律咨詢。