商品房買賣的過程中，出現(xiàn)一方或雙方違約的情況其實(shí)也是比較多的，然而有違約行為了自然需要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。那一般商品房買賣違約責(zé)任的形式有幾種呢?而實(shí)踐中又該怎樣里確定具體的違約責(zé)任呢?下面就讓律霸小編來為大家分析解答這兩個問題吧。

一、商品房買賣違約責(zé)任的形式有幾種

商品房買賣合同違約責(zé)任承擔(dān)形式，是指合同當(dāng)事人違反商品房買賣合同義務(wù)后，按照合同的約定或者法律的規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任的具體方式。

當(dāng)事人只要違反合同，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

商品房買賣合同違約責(zé)任的承擔(dān)形式可分為：繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失、違約金、定金等形式。

在司法實(shí)踐中，確定合同違約責(zé)任的承擔(dān)形式，一是要根據(jù)當(dāng)事人合同中的約定或者法律規(guī)定;二是要根據(jù)當(dāng)事人的訴訟請求，三是要結(jié)合個案的具體情形而定。

二、商品房買賣違約責(zé)任的確定

對于商品房買賣合同糾紛中違約責(zé)任如何確定，是出現(xiàn)此種爭議后必須解決的問題。但是由于商品房買賣合同大多屬于格式格式，對于違約責(zé)任的承擔(dān)方式約定相對比較明確，一旦出現(xiàn)約定不明的情況，我們也可以根據(jù)《商品房買賣解釋》的有關(guān)規(guī)定確定有關(guān)損失的計(jì)算方法。

《商品房買賣解釋》第17條規(guī)定：商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期間有關(guān)主管部門公布或有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

《商品房買賣解釋》第18條第2款規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在規(guī)定期限內(nèi)未能取得房屋所有權(quán)證書的，除當(dāng)事人有特殊原因外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任;如果商品房買賣合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)記收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

另外，在《商品房買賣解釋》對某些違約承擔(dān)違約責(zé)任的計(jì)算則另有規(guī)定，具體包括：

1、出賣人惡意違約。具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款以及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。這顯然是針對先賣后抵、一房數(shù)賣的行為所作出的懲罰性規(guī)定。

2、出賣人存在欺詐行為。出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款以及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證嗎的事實(shí)或提供虛假商品房預(yù)售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。在治理同樣適用懲罰性賠償。

《合同法》中對違約責(zé)任的承擔(dān)形式作出了規(guī)定，而商品房買賣違約責(zé)任的形式無外乎也是這幾種，具體應(yīng)該承擔(dān)哪種違約責(zé)任，則需要結(jié)合實(shí)際的情況才能確定。這其中要求支付違約金的情況比較多，然而計(jì)算違約金的時候，一般是不能超過主合同標(biāo)的額的20%。

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