簽訂二手房買賣合同要注意哪些問題

在簽訂二手房買賣的時(shí)候，一定要注意合同里是否有《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第六條規(guī)定的不可以轉(zhuǎn)讓的情形；(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合本規(guī)定第十條規(guī)定的條件的;(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(三)依法收回土地使用權(quán)的;(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;(五)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

一、對(duì)貸款次數(shù)及貸款辦理時(shí)間如沒限制，坑賣方

在房產(chǎn)交易中，任何一個(gè)賣方都希望盡快拿到全部房款，尤其是那些準(zhǔn)備通過賣房改善住房需求者，其在賣房的同時(shí)還往往在買房，急著賣了房后去交購房款。在這種情況下，貸款如果受阻，事情會(huì)變得很麻煩。

必須知道一個(gè)常識(shí)：銀行對(duì)于購房人的貸款申請(qǐng)是很可能不批的。不批的原因可能有很多，如買方*用不夠、銀行近期沒有額度、貸款政策調(diào)整等等，很多時(shí)候銀行對(duì)于為何不批貸款，甚至不會(huì)作出解釋。

還有的時(shí)候，因?yàn)殂y行不批貸或者雖然批貸，但額度沒有達(dá)到買家的理想要求，就可能出現(xiàn)買家需要向第二家甚至更多家銀行申請(qǐng)貸款的情況，而每多做一次貸款申請(qǐng)，獲取貸款的時(shí)間顯然就要延后一段。

那么，買家在向一家銀行申請(qǐng)貸款被拒后，有沒有權(quán)利再次申請(qǐng)貸款?如果再次被拒，有沒有權(quán)利再換一家銀行提出申請(qǐng)?這樣的申請(qǐng)到底可以進(jìn)行多少次?

對(duì)于這些問題，很多人在簽訂二手房買賣協(xié)議時(shí)根本不會(huì)想到，如果買家提出的貸款申請(qǐng)順利獲批，自然沒問題，但如果買家向第一家銀行申請(qǐng)貸款被拒，再向第二家申請(qǐng)，賣家可能就不同意。

此時(shí)，如果雙方發(fā)生糾紛怎么辦?看合同!

合同會(huì)怎么約定呢?這并沒有法定標(biāo)準(zhǔn)，但如果簽約時(shí)沒有特別要求，中介提供的合同對(duì)于貸款的次數(shù)和時(shí)間通常是不會(huì)做限制的，很可能會(huì)約定“向一家銀行申請(qǐng)不成，再向另一家申請(qǐng)，直到貸款批準(zhǔn)為止”。

也就是說，在理論上，買家一次申請(qǐng)貸款不成，可以多次向不同銀行申請(qǐng)貸款。如果真的經(jīng)歷向三五家銀行申請(qǐng)貸款，那么長(zhǎng)的時(shí)間和過程有幾個(gè)賣家愿意呢?

但賣家即使不愿意似乎也沒辦法，因?yàn)楹贤s定可以多次貸款，沒有任何限制，這時(shí)，如果不配合買家申請(qǐng)貸款或者毀約，賣家是要承擔(dān)違約責(zé)任的。發(fā)生這種情況，賣家只能捏著鼻子認(rèn)了，否則，一定會(huì)引起糾紛。

在現(xiàn)實(shí)生活中，經(jīng)常出現(xiàn)因買家一次貸款不成，而急于用款的賣家因此想解除協(xié)議的情況，他們甚至?xí)舐暫霸骸爱?dāng)初沒告訴我貸款要這么長(zhǎng)時(shí)間，還說很快就能辦好，而且我確實(shí)急用錢呀!”但賣家所說的“很快辦好”，在書面合同里是沒有的。

作為賣家，應(yīng)怎么防止和避免這種情況的發(fā)生?

其實(shí)很簡(jiǎn)單，如果賣家急需用款、對(duì)余款短時(shí)間支付有較強(qiáng)期待，最好要求在合同中明確貸款次數(shù)限制或貸款時(shí)間限制，比如“貸款最多不得超過兩次”，再比如，“在某年某月某日前，如賣方不能收到買家的貸款，買家有義務(wù)自籌款項(xiàng)支付余款”等。這樣一旦發(fā)生貸款不順利的情況，就能按合同設(shè)定的條款要求處理了。

二、對(duì)不能取得貸款怎么辦沒約定，坑買方

前面說過了，貸款可能會(huì)因?yàn)楦鞣N原因不獲批準(zhǔn)，有時(shí)換家銀行申請(qǐng)就批了，但也可能換很多家銀行都不被批準(zhǔn)。如果賣家一直在配合但挑不出毛病來，這時(shí)，就要輪到買家來解決問題了。

如果根本就無法獲得貸款審批，或者因?yàn)楦鞣N原因銀行不能足額批貸，此時(shí)，買方有無能力自行支付余款?很多買方在簽約時(shí)可能根本沒想過會(huì)出現(xiàn)這種情況，在此，我想告訴大家，這種可能確實(shí)會(huì)發(fā)生。

有些買方這時(shí)可能會(huì)這樣對(duì)賣家說：“是銀行不批貸款，不是我不想買，現(xiàn)在錢貸不到，就不能算我違約了，所以，我們只能解除合同，請(qǐng)把錢退給我?！?/p>

現(xiàn)實(shí)生活中還出現(xiàn)過更奇葩的事：有個(gè)買家，明知自己信用原因貸不了款，也不肯自籌款項(xiàng)支付余款，仍然與人簽約買房。因?yàn)榉績(jī)r(jià)已上漲，賣家同意不追究其違約責(zé)任，只想趕快解除協(xié)議另找買家。沒想到這個(gè)貸款申請(qǐng)被銀行拒絕的買家竟然不同意：“房?jī)r(jià)上漲了另賣肯定賺錢，你要分點(diǎn)給我，我才同意與你解約?！辟u家一怒之下起訴到法院，買家被判賠償后仍然不服氣：“是銀行不批貸，這能怪我嗎?憑什么讓我承擔(dān)責(zé)任?”

通過貸款購房只是買方籌集房款的一種渠道，對(duì)賣方來講，不管通過什么渠道籌集房款，買方都有義務(wù)付款。而且事先如果沒有特殊協(xié)商和約定，在二手房買賣書面合同或補(bǔ)充協(xié)議中，通常會(huì)約定如果貸款不成，買方有義務(wù)自籌款項(xiàng)支付余款的條款。

對(duì)于這一點(diǎn)，很多買方在簽約時(shí)根本就沒看到，或者雖然看到了，但輕信自己能取得貸款而忽視了這項(xiàng)約定。一旦貸款出了問題，買方才重視此事，如果這個(gè)買方恰好又沒有能力自行籌集余款，就會(huì)面臨窘境。比如最近很多地方出臺(tái)二手房貸款比例限制政策，就可能導(dǎo)致即使能批貸也會(huì)影響額度的問題。

這時(shí)，如果房?jī)r(jià)在上漲，賣家不是特別難說話的人，也許會(huì)同意不追究或少追究責(zé)任，雙方解除責(zé)任。但如果賣家一定要嚴(yán)格按照規(guī)定追究違約責(zé)任，或者碰到房?jī)r(jià)下跌，買家就會(huì)比較尷尬和被動(dòng)。

作為買家，怎么防范這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)呢?

我的建議是，買家如果確認(rèn)自己只能通過貸款購房，絕對(duì)不能自籌款項(xiàng)，最好在簽訂合同時(shí)，要求增設(shè)一個(gè)解除協(xié)議的條款，明確“在不能取得貸款時(shí)買家有權(quán)提出解除合同，并約定不承擔(dān)責(zé)任解約，或約定以比較低的代價(jià)作為解除條件。”

如果擔(dān)心銀行只批部分貸款額度，不能自籌款項(xiàng)補(bǔ)足房款，那么，在前面那句話的“貸款”前面再加兩個(gè)字，約定為“足額貸款”就可以了。合同里有了這樣的條款，就可以直接解決問題而不至于引發(fā)爭(zhēng)議了。

大家閱讀到這里相信已經(jīng)對(duì)上述的相關(guān)規(guī)定已經(jīng)有所了解，其實(shí)問題本身是很簡(jiǎn)單的，沒有我們常人想象地那么復(fù)雜，如果你對(duì)上述文章中的敘述或者其他的問題感到疑惑，歡迎來律霸網(wǎng)找專業(yè)律師進(jìn)行相關(guān)專業(yè)咨詢，或者直接委托律霸網(wǎng)律師。