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寧波
如何避免二手房交易陷阱
一、關于合同簽字的注意事項
無論是簽訂《居間協議》還是正式的《房產買賣合同》，都應由產證上的所有權利人和買受人本人在合同上簽字，如果一方要求由代理人簽字的，應到公證處辦理委托公證。
二、購房資格審查與責任承擔
通常購房資格審查是在簽訂正式的《房屋買賣合同》之后進行，如果買受人購房資格未能審核通過，將導致合同無法履行。因此，我們建議買賣雙方可要求房產中介對買方的購房資質進行審查判斷，另一方面最好預先擬定購房資格如何不能審查通過時，應該如何承擔責任的條款。
三、房屋的權利狀況的審查
對于買方而言，不僅要審查賣方是否具有產權，同時還要注意審查房產是否設置抵押，抵押權人是銀行還是個人。如果有可能，可以打聽一下產權人的財務狀況以及職業等，因為實務中出現過這樣的案例：產權人借了高利貸，并用房產進行抵押，但是沒有進行抵押登記;雖然法律上沒有登記的抵押權不能對抗第三人，并不妨礙交易的進行，但是還會存在其他風險，比如：房產在交易過程中有可能被法院查封;甚至交易完成后，高利貸的債主還可能到房產所在地進行沒完沒了的騷擾。
四、關于貸款的問題
實務中，很多的二手房的買家都是需要貸款的。這個問題存在以下風險：
1、由于買家的原因導致銀行不批準貸款申請，甚至更換多家銀行也不能獲得通過;
2、由于銀行的原因遲遲不放款，實務中曾經出現過延遲6個月放款的情況。
對于這個問題，通常約定由于買家的原因導致貸款申請不能批準的，應該及時用現金補齊，否則要承擔違約責任;由于銀行的原因延遲放款的情形，建議可以約定一個雙方都能接受的合理期限，如果超過這個期限，雙方可以選擇解除合同或者約定違約責任的條款。
五、戶口問題
二手房的戶口問題是買家特別要注意的，因為一旦賣家不遷出戶口，在上海的司法實踐中，如果買家以要求賣家遷出戶口為訴由的，法院一般均不予受理，而且也無法強制執行遷出戶口。因此，為了保證買家的權益，買家可以要求在買賣合同中約定，戶口如果不及時遷出，賣家要承擔違約責任的條款。而以該條款要求賣家承擔違約責任的訴訟，法院是可以受理的。
【結語】以上四個問題是二手房買賣實務中常見多發的問題，所有的二手房買賣中均會涉及。實踐中也出現過買方或者賣房蓄意詐騙的情形，更應該引起注意。詐騙的主要手段包括但不限于以下情形：用假房產證詐騙、利用假公證詐騙、利用出售查封的房屋詐騙、出售列入拆遷范圍的房屋進行詐騙、以先過戶后付款的方式再次出售房屋方式詐騙等。
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簡介:
孔令汝律師，男，漢族，云南邊昭輝律師事務所專職律師，法學學士學位。 孔令汝律師2016通過國家司法考試并從事律師執業，具有深厚的法學理論知識和辦案經驗，對案件有著自己獨到的領悟和見解，在辦案過程中，孔律師能夠直擊案件要點，精準把握，針對案件制定出切實可行的方案，收集對應證據，使客戶對案情一目了然，有效地保障客戶的合法利益不受非法侵犯。 孔令汝律師執業以來辦案類型涉及刑事辯護、合同糾紛、婚姻家庭等訴訟業務，也參與協商處理多起工傷、工亡案件等非訴訟業務，孔律師的敬業精神得到客戶的一致好評；孔律師擅長于婚姻繼承、債權債務糾紛、合同糾紛、交通事故、工傷賠償、勞動仲裁、房地產建設工程等相關訴訟及非訴訟法律事務。 孔律師始終奉行“受人之托、忠人之事”的服務宗旨，本著對法律的信仰和對客戶負責的態度，做到將客戶的事當做自己的事來辦理，全力維護每一位客戶的合法權利不受非法侵犯。 ? ? ?孔令汝律師作為年輕律師，其思維敏捷，自身定位準確，辦案技巧嫻熟，具有突出的親和力。
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