我們都知道農(nóng)村集體土地不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但對(duì)于分給農(nóng)戶的宅基地，一般是允許農(nóng)戶修建住宅的。但隨著現(xiàn)在人們生活水平的提高，很多農(nóng)戶在修建房屋的時(shí)候往往會(huì)建成那種小樓房的形式，此時(shí)就會(huì)將其中的一些出售。那小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)是否合法呢?請(qǐng)一起在下文中進(jìn)行了解。

一、小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)是否合法

小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生是違法的，因?yàn)樗`背了城鄉(xiāng)土地規(guī)劃利用的總體布局，也違反了關(guān)于農(nóng)地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的法律程序，所以它本身是不合法的。根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”

另外，根據(jù)其他相關(guān)法規(guī)規(guī)定，禁止擅自通過(guò)“村改居”等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。

目前，國(guó)土資源部已經(jīng)嚴(yán)厲地指出，小產(chǎn)權(quán)房實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，集體土地不得用于商品住宅開(kāi)發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房，并要求各地堅(jiān)決制止、依法嚴(yán)肅查處。

小產(chǎn)權(quán)房的具體解決途徑，應(yīng)該謀求維持多贏的利益格局。把小產(chǎn)權(quán)房強(qiáng)制拆除，是不符合這個(gè)原則的。把責(zé)任全部推給農(nóng)民或購(gòu)房者，是不客觀的。在現(xiàn)有的法律體系沒(méi)有改變之前，一個(gè)可行的辦法是：下不為例，既往不咎。在技術(shù)上可以探討設(shè)計(jì)一些務(wù)實(shí)的模式，比如將原來(lái)的小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)合同變更為長(zhǎng)期租賃合同，并允許租戶轉(zhuǎn)租，或許是一個(gè)方方面面都可接受的解決方案。

二、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)是否受法律的保護(hù)

小產(chǎn)權(quán)房得不到現(xiàn)有法律體系的支持是一個(gè)基本的事實(shí)，而小產(chǎn)權(quán)房與商品房巨大的價(jià)格落差，造就了其廣闊的市場(chǎng)需求，也是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。在現(xiàn)有的住房供應(yīng)體系不能全面滿足民眾住房需求的情況下，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，應(yīng)該說(shuō)是具有一定合理性的。那么小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)是否受法律的保護(hù)呢?

對(duì)于已購(gòu)者利益是否受保護(hù)，成為民眾普遍關(guān)心的農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。雖然小產(chǎn)權(quán)房違法,絕對(duì)不允許再建設(shè)，但是對(duì)于那些已經(jīng)在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房的消費(fèi)者，國(guó)家相關(guān)部門(mén)正在研究制定具體的解決措施。很多消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候，對(duì)國(guó)家的法律了解不多，因此糊里糊涂覺(jué)得便宜就買(mǎi)了,對(duì)這些人的合法利益,政府是要給予保護(hù)的。

購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的城鎮(zhèn)居民可以行使房屋的居住使用權(quán)，只是不能取得所有權(quán)證。《物權(quán)法》第一百五十三條雖然規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定，但其卻明確了宅基地使用權(quán)是一種物權(quán)。既然是物權(quán)，權(quán)利人當(dāng)然有相應(yīng)的支配權(quán)包括處分權(quán)。所以對(duì)涉及到宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓效力的認(rèn)定，司法實(shí)踐中認(rèn)定不盡相同，對(duì)該類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定就不能簡(jiǎn)單的一律為無(wú)效。如符合規(guī)劃要求和用地條件，買(mǎi)房自用的，就應(yīng)認(rèn)定為有效。且如當(dāng)事人一方提出無(wú)效要求，因其違反了誠(chéng)實(shí)信用的民法原則，具有惡意也不會(huì)得到法律支持。

需要提醒的是，如果發(fā)生糾紛，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房交易是不合法的，不合法的交易法院是不會(huì)受理的。但當(dāng)事人可以找個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的律師幫助出謀劃策，改變?cè)V訟標(biāo)的或者訴訟請(qǐng)求，不要以小產(chǎn)權(quán)房糾紛為訴訟請(qǐng)求，而可以以經(jīng)濟(jì)糾紛的請(qǐng)求起訴，這樣可以最大程度的保證自己的權(quán)益。

在北京小產(chǎn)權(quán)房能買(mǎi)賣(mài)嗎

小產(chǎn)權(quán)房可以買(mǎi)嗎？購(gòu)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房該怎么辦?

小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正要多少錢(qián)？