在購買商品房的時候是與開發商打交道,而此時就需要購房者能夠小心注意,以免落入開發商的陷阱之中,給自身利益造成損害。而對于購房的流程也是有嚴格要求的,那到底購買商品房的操作流程是什么呢?請跟隨律霸小編一起在下文中進行了解。
一、購買商品房的操作流程是什么
第一步:和發展商簽訂認購書
認購書的主要內容包括:
1、發展商、銷售方及認購書的基本情況;
2、所認購房產的基本情況(戶型、建筑面積、單位價格、幣種、房產的總價);
3、訂金數額、付款方式(一次性付款、分期付款、銀行按揭貸款、公積金貸款、組合貸款);
4、付款時間(主要針對分期付款方式)、付款地點、帳戶等;
5、簽訂正式條約的時間(一般為認購后的一周以內)。
第二步:與發展商簽訂購房合同
簽訂購房合同時一定要慎重對待啦,因為您的權利和義務都體現在內了。另外,一旦將來與銷售方發生糾紛,購房合同可是解決的重要根據和憑證。所以,在簽合同之前,您需要仔細查驗發展商的資格和“五證”(即計委立項可行性研究的批件、規劃許可證、土地使用證、開工建設許可證、商品房預售許可證);如果是現房,根據規定,發展商已經不需要再辦理“銷售許可證”,而改為辦理大產權證的審批手續,去產權登記部門進行房屋所有權的初始登記,辦理《房屋產權證》。您一定要看清楚發展商的《房屋產權證》是否包括了您想買的房子?一切檢查完畢后,您還需要交納一定數額的定金。
第三步:辦理預售登記
簽完購房合同后,買賣雙方應到房屋所在地的區、縣房屋管理局交易管理科辦理預售(預購)登記手續(如是外銷房,則應到市國土資源和房屋管理局市場處辦理)。預售登記對保護房屋交易雙方的權益非常重要,只有在辦理完預售(預購)登記后,購房合同生效。
二、過戶和收房流程
第一步:辦理立契過戶手續
契約有預售契約和買賣契約兩種,預售契約是相對于期房而論的;買賣契約則用于現房交易。立契過戶是發展商和買房人進行交易、更換房屋產權不可缺少的重要環節。
立契過戶在市或各區縣房地產交易所辦理,辦理過戶手續時,買房人應攜帶購房合同正本、結算單、身份證、個人名章等,這些手續都應該是買房人親自辦理的,如果不能親自辦理而需他人代辦的,買房人一定要出具委托書,委托書上必須加蓋所在單位或街道辦事處的公章(有些區縣房地產交易所要求同時具有公證處的公證書);如果購房者正在外地,那么則必須在當地的公證處作公證,把公證書帶回來;如果購房者正在國外,還應加蓋我國駐當地大使館的公章。
第二步:辦理入住
在辦理入住之前,您需要交清合同款,辦理結算;發展商要統一審核您的付款情況,每期付款的底單復印件都須立檔保存,在最后入住時以供審核。購房人持合同就可以到物業管理公司拿鑰匙,拿鑰匙時,要求簽訂物業管理公約。在簽約前,您要對公約仔細研究,充分了解自己應享受的權利和承擔的義務,并交付相關的管理費。
實踐中,購買商品房的操作流程與之后驗收房屋、辦理房屋過戶的流程是不太一樣的,因此購房者不能簡單的認為購買了商品房之后就算完了,之后還會涉及到驗房、過戶的問題,只有實際辦理了房產過戶之后,那才算交易結束,而購房者也才能取得房屋的所有權。
商品房預售合同效力如何認定
辦理商品房預售許可證需要哪些材料
最新商品房買賣合同司法解釋全文
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