需要說明,小產(chǎn)權(quán)房其實不是一個法律概念,而是一種約定俗成的稱謂,現(xiàn)在社會小產(chǎn)權(quán)房越來越多的為人所關(guān)注。相對于高價的商品房,小產(chǎn)權(quán)房有著“廉價”的特點,所以對于很多人來說購買小產(chǎn)權(quán)房似乎都是一個不錯的選擇。但是同時很多人也在擔(dān)心小產(chǎn)權(quán)房是否能夠買賣?針對這問題,律霸小編馬上在下文中為你做詳細(xì)解答。
一、小產(chǎn)權(quán)房是否能夠買賣
(一)小產(chǎn)權(quán)房的定義
小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念,是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。“小產(chǎn)權(quán)房”,也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn),即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。
小產(chǎn)權(quán)房主要有:占用集體用地或耕地違法建設(shè),將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn),用于商品住宅開發(fā)的違法建筑;在政府劃撥或出讓的土地上,不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用,并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售,具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房;在軍隊享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開發(fā),之后賣給軍人以外的地方居民的幾種。
(二)小產(chǎn)權(quán)房能夠買賣嗎
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有,村民對宅基地也只有享有使用權(quán),農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認(rèn)可與保護(hù),也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。既然不能辦這些手續(xù),產(chǎn)權(quán)不完整,就可能會引發(fā)后續(xù)的一系列糾紛和問題,比如無法辦理繼承、無法對抗國家的征地和拆遷、無法辦理抵押等。
當(dāng)然,這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓,而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的。這些房屋可以在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓和置換,這是法律允許的。但這種情況并不是本文要討論的,嚴(yán)格意義上來說,這種情況下的房屋,也不能叫小產(chǎn)權(quán)房。
二、已經(jīng)購買了小產(chǎn)權(quán)房如何維權(quán)?
(一)購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險
1、購買小產(chǎn)權(quán)房難維權(quán)。因為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì),但不具備普通商品房的法律性質(zhì)。所以,法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的,購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。
2、購買小產(chǎn)權(quán)房易遭遇整頓。如果相關(guān)部門整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目,可能會導(dǎo)致部分項目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么結(jié)果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款,可能面臨既無法取得房屋,又不能及時索回房款的尷尬境地。
3、購買小產(chǎn)權(quán)房難過戶。小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù),無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù),購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶,對房屋的保值和升值也有很大影響。
(二)已經(jīng)購買了小產(chǎn)權(quán)房如何維權(quán)
如果已經(jīng)購買了小產(chǎn)權(quán)房,因國家不會發(fā)放產(chǎn)權(quán)證,這將導(dǎo)致以后對購房者一系列不利的后果。那么要采取哪些措施來維護(hù)自己的合法權(quán)益呢
1、最直接有效的辦法是退房退款。如果合同無效,鑒于可能的政策風(fēng)險和法律風(fēng)險,可以請求退房并退回已支付的購房款。
2、如果購買了當(dāng)?shù)鼐用竦霓r(nóng)民房或從他人手上購買了有產(chǎn)權(quán)證明的“紅證房”,房款已經(jīng)支付且已經(jīng)入住,但無法辦理過戶的,則要視具體情況而定。
3、如果已經(jīng)購買了集體土地上建造的房屋并取得了當(dāng)?shù)剜l(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證明或土地使用證明的,可以自己居住或者出租,或者出售給有當(dāng)?shù)貞艨诘木用瘛?/p>
畢竟我國法律中沒有對此作出明確的規(guī)定。總的來說,對于已購買了小產(chǎn)權(quán)房的人來說想要維護(hù)自己的合法權(quán)益,要分不同的情況來考慮,退房可能是最直接有效的辦法。而要是在這方面遇到了什么問題的話,請直接來電咨詢我們律霸的在線律師。
小產(chǎn)權(quán)房拆遷有補(bǔ)償嗎?
最常見的小產(chǎn)權(quán)房屋買賣糾紛是什么?
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