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寧波
如何解決共有二手房買賣違約的問題
如何解決共有二手房買賣違約的問題
如果出售的房屋是共有房產，那么依據現有的法律，賣方在出售房產時應該經過全體共有人的同意。但是如果買房人在此之前不知曉或者不應該當知曉房屋是共有的，且已經變更房產登記，則合同可能基于無處分權，被有處分權的人拒絕追認無效，但是房屋仍屬于善意第三人。
因此，當房屋產權登記在一人的名下時，買方在買房時很難判斷其所購房屋是一人所有或是共同共有。
根據《物權法》第106條的規定：
“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。”
最高人民法院《關于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第17條第(二)項和《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條也有類似的規定。
根據上述的法律依據，我們可以不難看出，只要符合善意取得的條件，即買方受讓房屋時出于善意，并支付了合理對價并進行了登記，則從保護善意第三人、維護交易安全的目的出發，認定房屋買賣合同有效，允許買方取得房屋的所有權。
在審判過程中，按照最高法院的司法文件，不同的情形處理方法可以分為以下兩種情況：
一、出售房屋時，權利登記如果僅為賣方一人的，那么基于不動產的公示、公信原則，買方有理由相信賣方系房屋的完全權利人，其與賣方之間簽訂的買賣合同，應認定為有效。
這種情況下，賣方如果單方面的要求解除二手房買賣合同，法律是不予以支持的，買方能夠捍衛自己的正當利益。但是如有證據能夠證明買方在交易過程中存在過錯，或與賣方一起惡意串通，損害其他共有人利益，那么則會判斷二手房買賣合同是無效的。
二、出售房屋時，如果房屋權利登記為多個人時，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財產的法律規定，其他權利人如果不同意出售該房產的情況下，應認定買賣合同無效。
這種情況下，為了保護其他房屋共有人的權利，法院則會判斷買賣合同無效。因此，各位購房者在買房時，應當重點留意房屋共有人的相關事項，調查清楚該房產是否是個人所有，如果房屋共有人不同意出售，那么買家也只能放棄購買。
以上就是賣家已房屋共有人為由向買家解除買賣合同的注意事項，希望通過上文的介紹，各位購房者在買房時應當要多加注意房屋共有人的問題，避免日后交易過程中發生糾紛，浪費自己的時間精力。如果你還有詳細問題想要咨詢，歡迎致電律霸。
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