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寧波
二手房退房的調價是什么
一、非房屋產權人出賣他人房屋的
有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產權人，而是出賣了他人的(主要是在親屬名下的)房屋，事后又不能得到房屋產權人的同意。有的父母將房屋登記在未成年子女的名下，又將房屋出賣，因法律明確規定，監護人非因被監護人的利益，不得處分被監護人的財產，因而無法辦理過戶手續。這種情況法律上稱為無權處分。
二、出賣共有房屋未經其他共有人同意的
共有房屋形成的原因一般是：
1、因婚姻關系形成的夫妻共有房屋，雖然房屋產權登記在一方名下，但實際上是夫妻共有房屋;
2、因繼承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法繼承人為二人以上，尚未辦理遺產析產，其房屋產權應為繼承人共有;
3、因拆遷形成的家庭共有房屋，即依據拆遷補償協議，被補償人為家庭中的數人，但是回遷房登記在了其中一個人的名下，實則為家庭共有房屋;
4、因共同出資建房、購房形成的共有房屋。
《城市房地產轉讓管理規定》第六條第四款規定“共有房地產，未經其他共有人書面同意的;”不得轉讓。出賣人因侵犯了其他共有人的合法權益因而形成合同無效。
三、因房屋前期開發建設及銷售違法無法取得合法產權的
開發商違反規劃、未取得土地使用權證、工程未經竣工驗收、未能辦理合法的銷售手續等原因，不能辦理房屋合法產權的房屋。比如集體土地上建設的“小產權”房屋，因沒有辦理土地征用手續，沒有取得土地使用權證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋。
四、已經設定抵押，未經抵押權人同意轉讓的房屋
《物權法》第一百九十一條規定“抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”
《擔保法》第四十九條規定“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。”
未經抵押權人同意，房屋產權人轉讓房屋的因侵害了抵押權人的合法權益，因而轉讓無效。
五、出賣已出租的房屋，侵犯承租人優先購買權的
《合同法》第二百三十條規定“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”未征得承租人行使優先購買權的，承租人可以主張房屋買賣合同無效。
六、被依法查封、限制的房屋不能轉讓
依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條：“下列房地產，不得轉讓”，其中第(二)項規定：“司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的”。
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