在購房的過程中，出現(xiàn)違約情況其實是很常見的，此時不管是賣方違約還是買方違約，都應(yīng)當按照約定支付對方違約金。但現(xiàn)實中，在實際確定購房違約金的數(shù)額時，卻是比較麻煩的。究竟這個購房違約金的數(shù)額該怎么確定呢?我們一起通過下文進行了解吧。

一、購房違約金的數(shù)額該怎么確定

對違約金“過高”的程度認定總體上應(yīng)采納：一是違約金標準會比較嚴重影響合同正義，合同當事人權(quán)利義務(wù)顯失公正;二是違約金失去了其固有意義，其已經(jīng)不再是促進合同履行的工具，而成為了合同當事人追求的目標，當事人約定的違約金變成了賭博行為。應(yīng)當參照以下具體因素：

(一)參照合同標的。

如果合同的標的屬于特種物的，違約金標準可以采取較高的標準;如果合同的標的屬于種類物的，違約金標準可以采取較低的標準;如果合同標的屬于具有精神意義的物，則可對違約金的標準更開放一些。

(二)參照合同主體的實質(zhì)地位。

對于公用事業(yè)、壟斷企業(yè)、提供供不不應(yīng)求商品和服務(wù)的企業(yè)等處于實質(zhì)優(yōu)勢地位的經(jīng)營主體提供格式違約金條款或準格式違約金條款，因為合同相對方不具備平等協(xié)商的力量，應(yīng)當對優(yōu)勢合同當事人提供、相對方當事人很難協(xié)商的違約金標準進行調(diào)整，調(diào)整到與實際損失相當?shù)某潭取＞唧w參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少。”

(三)參照合同性質(zhì)。

合同是交易的形式，對于交易內(nèi)容為生活必需品、服務(wù)為生命、健康、身體基本保障提供服務(wù)的合同，應(yīng)當基于尊重基本人權(quán)的原則，對于社會弱勢群體的違約金應(yīng)該體現(xiàn)補償性，舍去懲罰性的功能;對于當事人平等的經(jīng)濟合同應(yīng)體現(xiàn)對當事人的約定的尊重，以不調(diào)整或少調(diào)整為原則。

(四)違約金調(diào)整的幅度應(yīng)當體現(xiàn)懲罰性。

違約金具有懲罰性，其主要意義在于促進合同當事人全面履行合同，因此違約金標準應(yīng)該體現(xiàn)一定的懲罰性，應(yīng)當高于守約方實際損失的一定幅度。

(五)參照違約方的過錯程度。

根據(jù)《合同法》合同責任屬于嚴格責任，只要發(fā)生違約行為，違約方就應(yīng)該承擔違約責任。但筆者認為違約責任既然屬于民事責任的一種，在人民法院以公權(quán)力進行干預的時候，違約金條款就不僅僅屬于合同條款的私法性質(zhì)，更應(yīng)該考慮的是人民法院以公權(quán)力進行干預的條件，因此違約方的過錯應(yīng)該成為公權(quán)力予以調(diào)整的重要參考因素。因為違約金調(diào)整的幅度體現(xiàn)著對違約行為的懲罰強度，對于不同的過錯應(yīng)當體現(xiàn)不同程度的懲罰，才能罰當其錯，體現(xiàn)公權(quán)力干預的公正性。在具體判斷違約責任的時候，應(yīng)當考查合同雙方在違約中存在的過錯，以及過錯大小。當違約方惡意違約的情況下，應(yīng)當適當調(diào)整，保持對惡意違約方的懲罰;當違約方因第三人的原因造成違約時應(yīng)當著重體現(xiàn)補償性，減少懲罰性;當守約方利用優(yōu)勢地位在自己不可能違約，以追求對方違約金為目的的情況下應(yīng)當調(diào)整到與實際損失相當?shù)臉藴省?/p>

二、購房違約金的限度是什么

違約金的最低限度為守約方因?qū)Ψ竭`約造成的實際損失，包括直接損失和履行利益的損失;但是對于一般的合同，應(yīng)當根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，以調(diào)整到實際損失的130%為原則，以體現(xiàn)違約金的懲罰性。

法律對于違約金的最高限度并沒有明確的規(guī)定，參照最高人民法院有關(guān)逾期付款違約金標準，并在此基礎(chǔ)上乘以四倍計算違約金。這種做法的法律依據(jù)是最高人民法院1991年8月13日實施的《最高人民法院印發(fā)〈關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見〉的通知》，第6條“民間借貸的利率可以適當高于銀行的利率，各地人民法院可根據(jù)本地區(qū)的實際情況具體掌握，但最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍(包含利率本數(shù))。超出此限度的，超出部分的利息不予保護。”這種觀點認為，最高人民法院對民間借貸的利率作了一個最高額的限定，即不超過銀行同期貸款利率的四倍，該限定與違約金過高的限定存在相同的法律價值取向，即對當事人自由約定利率或違約金的強制性調(diào)整，以防止高利貸情況的發(fā)生。

因此，對于其他合同類糾紛約定違約金“過高”的處理可在參照最高人民法院有關(guān)逾期付款違約金標準的基礎(chǔ)上，借鑒民間借貸中四倍的最高額限定標準予以調(diào)整。對于違約行為自履行義務(wù)開始之日發(fā)生并處于連續(xù)狀態(tài)的，違約金的最高限度應(yīng)當以標的數(shù)額為基數(shù);對于部分履約部分違約的，應(yīng)當以未履行部分的標的額為基數(shù)。

關(guān)于違約金法律中規(guī)定一般是不能超過主合同標的額的20%，但要是因為違約行為實際造成的損失太大，則可以申請適當?shù)奶岣哌`約金數(shù)額。而在確定購房違約金的數(shù)額時，需要結(jié)合實際情況，先了解清楚實際造成的損失是多少。

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