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相比現(xiàn)房和二手房的交易而言，預(yù)售商品房的購(gòu)房人承擔(dān)了更大的交易風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，而商品房預(yù)售合同又是確定買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利義務(wù)的主要依據(jù)，因此，簽好合同，合理降低和防范交易風(fēng)險(xiǎn)對(duì)購(gòu)房人尤為重要。那么簽預(yù)售合同的注意事項(xiàng)有哪些呢？接下來(lái)就讓律霸小編來(lái)為大家解答這個(gè)問(wèn)題吧。

一、簽預(yù)售合同的注意事項(xiàng)有哪些

(一)確認(rèn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證等證件。

要看開(kāi)發(fā)商是否具備“五證”，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證、國(guó)有土地使用證、該工程開(kāi)發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷(xiāo)(預(yù))售許可證。為保護(hù)購(gòu)房人的基本權(quán)利，國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售合同是無(wú)效合同，無(wú)效合同約定的當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)得不到法律保護(hù)。

(二)審查開(kāi)發(fā)商提供的格式合同，在簽訂正式預(yù)售合同前，雙方當(dāng)事人往往會(huì)先簽訂一個(gè)認(rèn)購(gòu)協(xié)議，用來(lái)約定未來(lái)某個(gè)時(shí)候簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。

(三)約定抵押權(quán)的處理方式。

絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的投資并不完全是自有資金，為籌集建設(shè)資金，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)設(shè)定土地抵押權(quán)或在建工程抵押權(quán)，把在建的商品房抵押給銀行以獲得貸款。抵押權(quán)人在法律上有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。若抵押權(quán)處理不當(dāng)，一旦開(kāi)發(fā)商與債權(quán)人出現(xiàn)糾紛，購(gòu)房人極有可能得不到房產(chǎn)。

(四)約定房屋交付條件和遲延交房的違約責(zé)任。

預(yù)售合同示范文本對(duì)房屋交付條件做了基本規(guī)定，保障了購(gòu)房人最基本的權(quán)益。但示范文本已有的內(nèi)容并不能完全滿足所有購(gòu)房人的需求。開(kāi)發(fā)商遲延交房的責(zé)任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購(gòu)房人解除合同的權(quán)利兩個(gè)層次。

(五)仔細(xì)了解開(kāi)發(fā)商的按揭政策。

購(gòu)房人如需按揭貸款，在簽訂預(yù)售合同前，需認(rèn)真了解相關(guān)政策，避免在籌措房款中發(fā)生意外。有些商品房項(xiàng)目因不符合公積金貸款的條件，不能申請(qǐng)公積金貸款。在貸款不能通過(guò)的情況下應(yīng)約定是全款購(gòu)房還是退房處理，對(duì)此應(yīng)有所預(yù)期和準(zhǔn)備。

二、商品房預(yù)售合同應(yīng)注意什么

簽商品房預(yù)售合同還要注意約定違約責(zé)任。承擔(dān)責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：簽約后購(gòu)房者要求退房、不按期付款;開(kāi)發(fā)商賣(mài)房后要求換房，不按期交房;面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。消費(fèi)者在約定時(shí)要注意違約責(zé)任的平等性。

另外，購(gòu)房者須注意土地使用年限。出讓土地的年限是從開(kāi)發(fā)商國(guó)有土地使用證獲得審批時(shí)開(kāi)始起算，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中由于種種原因可能導(dǎo)致項(xiàng)目延期，從而使商品房售出時(shí)的實(shí)際土地使用年限已經(jīng)大幅縮水。對(duì)購(gòu)房人而言剩余年限才有實(shí)際意義。另外不同用途的土地使用年限不同，住宅用地一般70年，工業(yè)用地、教科文衛(wèi)體用地、綜合用地一般50年，商業(yè)旅游及娛樂(lè)用地為40年，所以購(gòu)房人應(yīng)問(wèn)清楚用地性質(zhì)。這不僅決定土地使用年限，還關(guān)系到物業(yè)、水電、稅費(fèi)的高低。

此外，重要公共配套設(shè)施要寫(xiě)入合同;要約定面積誤差的處理結(jié)算辦法;要注意房屋質(zhì)量問(wèn)題;明確規(guī)劃或設(shè)計(jì)變更的處理辦法;重視前期物業(yè)管理和臨時(shí)管理規(guī)約;要注意合同文本中補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容以及及時(shí)辦理相關(guān)登記手續(xù)。

實(shí)踐中，商品房預(yù)售合同糾紛層出不窮，這主要是由于有關(guān)立法尚不完善，開(kāi)發(fā)商利用了法律漏洞的結(jié)果。對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)可謂防不勝防。因此，建議您在購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房前，事先向?qū)I(yè)的律師咨詢有關(guān)情況，若是不慎遇到糾紛，更要及時(shí)與律師取得聯(lián)系，讓律師來(lái)幫助您。

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