1、地理位置

地理位置優(yōu)越的地段比地理位置差一些地段的地價(jià)要高。

地段等級(jí)是指房屋所在位置屬于哪一級(jí)別的土地;在地段等級(jí)高的地方本身土地成本就高，所以房屋的價(jià)格會(huì)更高。

2、環(huán)境因素

土地的環(huán)境質(zhì)量包括自然環(huán)境與人工環(huán)境兩部分。

政府對(duì)土地的用途、容積率、綠地覆蓋率、公建比例等規(guī)劃指標(biāo)的限制，也會(huì)影響土地價(jià)格。比如小區(qū)的平面布局、設(shè)施、綠化甚至房屋的外觀造型等，舊房都要打折扣。

地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)及中小學(xué)區(qū)，都會(huì)對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生較大影響。比如眾所周知的教育地產(chǎn)，如果房子處于某重點(diǎn)中學(xué)、小學(xué)的學(xué)區(qū)，那么即使是房齡再老、裝修再簡陋那么價(jià)錢也是相當(dāng)可觀的。

3、交通因素

交通條件主要是指區(qū)域內(nèi)道路通達(dá)情況、公交線路數(shù)量、到達(dá)車站所需時(shí)間、周邊是否有地(城)鐵經(jīng)過、是否緊鄰主干道等。土地附近的街道是否屬于主干道，主干道鋪設(shè)狀況、寬窄程度、運(yùn)輸?shù)谋憷徒煌ǖ姆奖闩c否，都會(huì)影響土地的價(jià)格。

4、房屋本身的因素

對(duì)二手房的價(jià)格影響較大的是房屋成新率、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、樓層、朝向及戶型格局。

房屋的折舊及房屋的剩余土地使用年限都會(huì)影響到房屋的價(jià)格。

房屋的朝向、樓層等自然狀況，也會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生一些影響，南北通透的房子相比其他朝向的房子價(jià)格可能高一點(diǎn)。

方便合適的樓層相較于其他樓層價(jià)格更高。

房屋的裝修也會(huì)影響到房價(jià)，本身裝修好的房屋勢必價(jià)格更高。

產(chǎn)權(quán)狀況主要分為：商品房住宅、成本價(jià)住宅及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)住宅。對(duì)于地段相似的二手房來說,商品房住宅的價(jià)格最高,成本價(jià)住宅次之,標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)住宅價(jià)格最低。

5、心理因素

如果不是在價(jià)格上有大的誘惑力或是處于交通便利等因素，人們一般不愿意買舊房，如果舊房的價(jià)格同新房相差不大大部分人還是會(huì)選擇新房。考慮到心理因素，二手房一般比同區(qū)域同地段的新建商品房單價(jià)便宜8%。

6、人為因素

不同的評(píng)估機(jī)構(gòu)和不同的賣家會(huì)使相同條件下的二手房也存在差價(jià)，控制在一定范圍之內(nèi)的差價(jià)是很正常和不可避免的。

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