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寧波
房地產項目私募融資操作實務研究
房地產項目的融資渠道和方式多種多樣，作為房地產企業，必須根據市場的環境要素、自身的特點和需求以及市場規則擬定符合企業和開發項目發展戰略的融資事務安排。
一種普遍的觀點認為：私募融資(PrivatePlacement)，是相對于股票公募(PublicOffering)的公開發行而言，即指通過非正規金融市場的手段定向引入具有戰略價值的股權投資人，引入風險投資者和策略投資者。
本文延引“私募融資”的概念恰恰想修正這一“理論”定義，試圖在我國實際的融資需求和真實的融資交易中間找到符合國情的一種含義，更多地要表明在中國的融資環境和需求中，它主要的就是指向民間融資的范疇而非由西方資本市場和理論推導出的金融產品和投融資服務形式，同時基本表現形式為財務融資和股權融資這兩種權益融資模式。
由于宏觀政策調控的后作用力，直接的后果就是房地產行業銷售增速普遍下滑，其導致的最為普遍的現象就是開發企業的資金來源大大減少，即，樓市定金、銷售預收款、個人住房貸款等三個主要資金來源渠道的流量大幅度下降。同時銀行發放的房地產企業貸款并沒有政策和趨勢證明已經得到緩解。
這種局面對房地產行業帶來的后果就是，房地產企業經營周期延長，資金周轉延緩甚至停滯，資金內部收益率(IRR)大大降低;工程建設進度緩慢，銷售量徘徊不前，價格維持在現有水平，價格策略難以奏效，新開樓盤定價猶疑不定;房地產企業經營成本上升，融資投入加大，融資效果不明顯，融資成本提高。
在我國房地產行業的后新政時期，房地產企業投資資金的來源不僅關乎房地產企業的發展和項目進程，也直接關系到訪地產市場本身的前景和新政施行成效。而作為一個高速發展的產業，以及房地產行業自身的特性，在今后一段很長時間里，融資需求會非常活躍并且將會成為房地產企業投資和運營基礎性的前提。
就國內房地產行業的融資行為來說，主要表現為如下的幾種或多種方式或特征。
一、股權融資，包括兩種形式
1、一類是投資性的股權融資——注冊資本和固有資本
通常指房地產企業設立或項目立項啟動時，特定股東投入的資金類型，包括
國有劃撥資金、企業自有資金、股本金等;根據國家相關規定該部分自有資金的比例不得少于房地產項投資總額的35%，同時也是金融機構審查、發放房地產信貸資金的基本要件。該部分資金的準確和及時、全部到位對于后期項目建設過程中的融資時，針對企業的實力和信譽以及項目的資產負債結構，將會形成非常有利的條件和評估結論。
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