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我們在購房的時候，一定不能忘記簽訂書面的房屋買賣合同，這不僅是對自身利益的一種保護，同時在發(fā)生糾紛的時候也能起到一定的作用。但現(xiàn)實中，有的房屋買賣合同是被認定為無效的，那究竟房屋買賣合同的無效情形有哪些呢？下面就讓律霸小編為你做詳細解答吧。

一、房屋買賣合同的無效情形有哪些

(一)商品房買賣合同本身的無效

1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的;

2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，比如，出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，買受人可請求法院確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效;

3、以合法形式掩蓋非法目的的;

4、損害社會公共利益的;

5、違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的;

6、開發(fā)商未取得商品房預售許可證明，與買受人簽訂的商品房預售合同無效;

7、當事人約定以辦理登記備案為商品房預售合同生效要件，但合同未辦理登記備案的;

8、開發(fā)商在劃撥土地上進行商品房開發(fā)，未經政府部門批準的，簽訂的商品房買賣合同無效。

(二)商品房買賣合同被撤銷的，自始無效

1、因重大誤解訂立的合同，當事人請求撤銷的;

2、在訂立合同時顯失公平，當事人請求撤銷的;

3、一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方請求撤銷的;

4、出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押、所售房屋已經出賣給第三人、或者為拆遷補償安置房屋的事實的，買受人請求撤銷的;

5、限制民事行為能力人訂立的商品房買賣合同，在被法定代理人追認之前，善意相對人要求撤銷的;

6、代理人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，在被代理人追認前，善意相對人要求撤銷的。

(三)效力待定的商品房買賣合同，未經權利人、被代理人或法定代理人及時追認的為無效合同

1、限制民事行為能力人訂立的商品房買賣合同，未經法定代理人追認的，該合同無效;

2、代理人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認的，該合同無效;

3、無處分權的人處分他人財產，簽訂商品房買賣合同，未經權利人追認的，該合同無效。

二、商品房買賣合同解除的情形

(一)商品房買賣合同的解除事由種類

商品房買賣合同解除的立法目的在于，給予一方當事人根據合同履行中出現(xiàn)了的法定事由，為避免因合同的履行而遭受重大損失提供的法律救濟措施，以及違約方不應因合同的解除獲得不當的利益。

商品房買賣合同的解除事由分為約定解除和法定解除，約定解除又分為協(xié)議解除和約定解除權的解除。協(xié)議解除是指在合同履行過程中，當事人經協(xié)商一致同意解除合同。約定解除權的解除是指在合同中約定解除合同的事由，待約定的事由出現(xiàn)時，享有解除權的一方或各方當事人有權解除合同。法定解除是指在履行合同過程中出現(xiàn)法律規(guī)定的解除合同的情形，享有解除權的一方或各方當事人有權解除合同。《合同法》和《解釋》均規(guī)定了合同的法定解除事由。如果當事人將法定解除事由在商品房買賣合同申明確約定出來，此時原來本為法定的解除事由則成為了約定解除權的解除事由。

在商品房買賣合同糾紛中，約定解除權的解除和法定解除，尤其是法定解除的適用較為普遍。

(二)商品房買賣合同的法定解除事由

《合同法》第九十四條規(guī)定的合同解除事由，相對于商品房買賣而言是一般規(guī)定，當然可適用于商品房買賣合同，在此不贅述。

《解釋》涉及合同解除的條文多達10條，占全部解釋條文28條的35。7%，這些條文對解除事由作了明確的列舉規(guī)定。概括起來，主要有以下幾種：

1、根本違約：

(1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

(2)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;

(3)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實;

(4)房屋主體結構質量不合格;

(5)房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的。

2、遲延履行：

(1)出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行的;

(2)辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記的。

3、其他解除情形：

(1)面積誤差比絕對值超出3%;

(2)商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的。

從上文的介紹中，大家應該已經知道房屋買賣合同的無效情形都有哪些了吧。一旦房屋買賣合同被認定為無效的，那么就不能對當事人的行為產生約束力，出現(xiàn)了糾紛的也不能根據合同中約定好的內容進行處理。因此，實踐中簽訂房屋買賣合同一定要在法律規(guī)定的范圍內進行操作。

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