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在實(shí)踐中，由于資金等因素，房產(chǎn)開發(fā)商往往會在商品房未建成前就開始預(yù)售房屋，即預(yù)售商品房。那么，根據(jù)法律的規(guī)定，在購房者購買了預(yù)售的商品房后，此時(shí)預(yù)售商品房可以轉(zhuǎn)讓嗎？我們一起在下文中進(jìn)行了解吧。

一、預(yù)售商品房可以轉(zhuǎn)讓嗎？

1、根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù);房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。”該意見明確禁止預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為，禁止房地產(chǎn)主管部門辦理相關(guān)手續(xù)。

由此可見，購房者轉(zhuǎn)讓已經(jīng)購買的未竣工的商品房的行為是不被法律認(rèn)可的。但是轉(zhuǎn)讓商品房預(yù)售合同的行為是不被禁止的。這種轉(zhuǎn)讓屬于債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，預(yù)售合同的主體發(fā)生了變更，而該合同的內(nèi)容并未發(fā)生變化，是由商品房預(yù)購人將原預(yù)售合同的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人。

2、商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同，不必重新簽訂新預(yù)售合同。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓人與新預(yù)購人簽訂預(yù)售合同將后預(yù)售合同的預(yù)購人(轉(zhuǎn)讓人)更名為新的預(yù)購人，新預(yù)購人通過預(yù)售轉(zhuǎn)讓字目取得原預(yù)售合同預(yù)購的地位。符合商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓條件的，商品房預(yù)購人可以轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。

二、如何避免預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓糾紛

預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：

1、預(yù)售商品房尚未付清房款的購房者應(yīng)該先征得開發(fā)商同意方能與受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓合同;

2、已付清預(yù)售商品房總價(jià)款的，購房者可以與新購房者訂立轉(zhuǎn)讓合同并以書面形式通知開發(fā)商;

3、轉(zhuǎn)讓合同雙方應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同生效后前往房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù)，而目前我國有些地方為防期房的過渡投機(jī)還沒有對再轉(zhuǎn)讓可以進(jìn)行直接備案，而是從嚴(yán)控制，往往造成期房再次購入者不訂立周密的合同風(fēng)險(xiǎn)增大。

4、預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓應(yīng)依法交納相應(yīng)的稅費(fèi)。如沒能進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓備案，則只能出讓方做出房產(chǎn)權(quán)證后再過戶給受讓方，如是這樣的合同不需通知房產(chǎn)商，但如出讓方把房子再賣給了第三者，只能追究其違約責(zé)任，存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。

5、如果出讓方辦理了商品房抵押貸款，而受讓方也要辦理商品房抵押貸款，則雙方應(yīng)去原銀行詢問能否辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)，如果可以并且符合條件，雙方直接辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)即可;如果受讓方不需要辦理抵押貸款，則出讓方應(yīng)辦理解除抵押貸款手續(xù)，否則將會給雙方辦理備案或產(chǎn)權(quán)登記帶來障礙。

6、如果確是房子不相要而原價(jià)轉(zhuǎn)讓，你也可以與開發(fā)商協(xié)商，辦理商品房預(yù)售合同終止手續(xù)，到房地產(chǎn)交易中心注銷預(yù)售合同備案登記，并且還應(yīng)當(dāng)與貸款銀行辦理終止貸款合同手續(xù)，注銷抵押登記，在上述手續(xù)辦清后，新受讓方即可直接與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，辦理預(yù)售合同備案。但終止預(yù)售合同通常要承擔(dān)一定的違約責(zé)任。另這種轉(zhuǎn)讓如果有相當(dāng)大的差價(jià)沒有依法納稅，定是有陰陽合同(就是差價(jià))，發(fā)生糾紛會給你帶來麻煩。

根據(jù)上文的介紹可以了解到，其實(shí)預(yù)售商品房可以轉(zhuǎn)讓。而現(xiàn)實(shí)中，買房人在簽訂正式購房合同前，開發(fā)商常要求買房人先簽訂一份認(rèn)購書，并交付一部分定金。而買房人認(rèn)為反正認(rèn)購書不是合同，所以經(jīng)常是草草簽訂，結(jié)果在房產(chǎn)買賣中帶來不少麻煩，從而陷入被動。

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