問題一：我于2015年4月20日和業(yè)主簽訂了房屋買賣合同，并于4月27日去銀行做了首期款資金監(jiān)管，銀行于5月12號說審核通過了，但一直等到現(xiàn)在還沒有放款，業(yè)主看到房價上漲告訴我不賣給我了，但我堅持想買房，這種情況業(yè)主違約了嗎?

顏*丹律師：關(guān)鍵要看你們簽訂的合同上是否約定付款的最后期限，如果合同上未約定付款時間并且是銀行原因暫時沒有放貸，則賣方必須配合繼續(xù)履行合同，如果賣方違約則守約方有權(quán)向法院起訴要求繼續(xù)履行合同。如果合同約定了付款期限，而買方的貸款銀行未在合同約定的付款期限內(nèi)放款，則根據(jù)合同的相對性原則，合同雙方當事人以外的第三人違約，合同一方向守約方承擔違約責任，承擔違約責任以后可以向造成違約的第三方也即銀行追償。及時付款是買方的義務(wù)，如果未按合同約定時間付款則買方構(gòu)成違約。

問題二：由于賣方反價違約，我將賣方起訴到法院要求解除合同賠償違約金，起訴以后發(fā)現(xiàn)這套房的漲幅已超過30%以上，而我們約定的違約金只有房價的20%，現(xiàn)在我還是想要繼續(xù)買下這套房，有什么辦法嗎?

顏*丹律師：如果起訴到法院還在舉證期限內(nèi)，則你作為原告有權(quán)變更訴訟請求為繼續(xù)履行合同，但立案時按解除合同的訴訟標的即定金、首期款和違約金的總額來計算訴訟費，現(xiàn)在如果變更訴訟請求為繼續(xù)履行合同則應(yīng)按合同總價即房屋交易總價款來計算訴訟費需要補交訴訟費，而且如果賣方紅本不在手，需要追加賣方的按揭銀行為第三人，訴請要求增加一條要求第三人賣方銀行協(xié)助辦理解除抵押手續(xù)。如果已過舉證期限，則原告就無權(quán)變更訴訟請求和追加第三人了，但是可以撤訴后重新起訴要求繼續(xù)履行合同。

問題三：最近深圳的房價漲得超乎想像，賣方是否能依照因價格的非正常漲落、市場的異常變化的“情勢變更”原則而變更和解除和買方已經(jīng)簽訂的二手房買賣合同呢?

顏*丹律師：最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的司法解釋：(二)“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”這一條規(guī)定的是情勢變更原則，“情勢變更”是一個法律術(shù)語，是指合同有效成立之后、履行之前，如果出現(xiàn)某種不可歸責于當事人原因的客觀變化，若仍然履行合同會給一方當事人造成顯失公平的結(jié)果，法律允許當事人變更或解除合同而免除違約責任的承擔。而且，當事人不得自行適用情勢變更原則變更或解除合同，只能向法院或仲裁機構(gòu)請求依法適用，而最終是否變更或解除合同并免責，取決于人民法院或仲裁機構(gòu)的裁量。我認為房價漲跌都屬于正常的商業(yè)風險，而不屬于情勢變更。

問題四：我和賣方簽訂了一份二手房買賣合同，約定第二天賣方提供收款賬號我付定金，但當晚賣方便后悔賣便宜了，并表示沒有收定金，合同沒有生效，房子不賣給我了，下一步我該怎么辦?

顏*丹律師：合同法第三十二條規(guī)定，當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立。第四十四條規(guī)定，依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。因此，除了附條件和附期限合同以及需要辦理批準、登記等手續(xù)生效的合同以外，合同自簽字或蓋章時成立并生效。你們簽訂的二手房買賣合同雙方意思表示真實，合法有效，雙方都應(yīng)嚴格履行，賣方不繼續(xù)履行合同構(gòu)成違約，如協(xié)商未果，你可向法院提起訴訟要求繼續(xù)履行合同，或者要求解除合同違約方賠償違約金，當然，這種情況下賣方違約的時間比較短給你造成的損失不大，法院支持的違約金不會太高。

問題五：我和買方在中介提供的二手房買賣合同里約定買方將首期款88萬元交付監(jiān)管機構(gòu)的監(jiān)管賬號，后來在銀行簽訂的資金托管協(xié)議里約定：買賣雙方同意以買方名義建立子賬戶，將買方的購房資金78萬元存入子賬戶，并已辦理了房屋交易首期款資金托管。現(xiàn)在我是否能以買方首期款沒有按二手房買賣合同中約定的數(shù)額交足構(gòu)成違約而解除合同呢?

顏*丹律師：兩份合同就同一事項約定不同之處，后簽訂的合同視為對前合同的變更，應(yīng)以后簽訂的合同為準。因此，你們后簽訂的資金托管協(xié)議對先簽訂的二手房買賣合同的首期款金額進行了變更，合同應(yīng)以后簽訂的資金托管協(xié)議為準，即78萬元而非88萬元，買方?jīng)]有違約，你作為賣方無權(quán)解除合同。