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相較于經濟發展迅速、資源集中的城市而言，農村在大多數人眼中可能是不發達的，甚至是落后、迂腐的。同樣地，在房地產行業如此火爆的當下，農村自建房屋的買賣也成為了眾多購房者的一種選擇，尤其在重慶這樣一個地理位置較為復雜的城市，重慶農村房屋買賣風險也十分值得在法律層面進行分析和解讀。?

按照《中華人民共和國土地管理法》規定農村宅基地屬農民集體經濟組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的不予批準。 從上述規定來看，法律雖未禁止農村村民出賣、出租宅基地上所建住宅，但對售房主體卻有限制。農村房屋買賣的出售方一般為農村集體經濟組織的村民，而購買方則存在兩種情況：一是集體經濟組織內部成員，二是集體經濟組織以外的成員。

?1、集體經濟組織內部成員分三種具體情況： 一是本身已有宅基地，且符合國家規定的宅基地標準； 二是已有宅基地，但尚未達到國家規定的標準； 三是已在集體經濟組織落戶，但尚沒有分到宅基地。 根據一戶村民只能擁有一處宅基地的規定，對已有宅基地且符合國家規定標準的村民，再申請宅基地是不可能得到批準的。對上列第二種情況，村民如再申請第二處宅基地時超過國家規定標準的，也不應得到批準。至于第三種情況，則可依法申請建房用地。

?2、如果是集體經濟組織以外的成員，會出現兩種情況：

(1)城鎮居民。根據1999年國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。

(2)本集體經濟組織以外的農民。根據國家土地管理法的相關規定，只有集體經濟組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此，本集體經濟組織以外的農民也不是農村房屋買賣合法的購買方。?

除此之外，小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。小產權房的出現與城市房價躥升密不可分，其成為社會關注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關要求，“小產權房”不得確權發證，不受法律保護。 購買小產權房的法律風險如下：

?(一)法律效力

“小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區分不同情況： 對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。 對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。 對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

?(二)房產轉讓

“小產權房”拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。 根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。

?(三)政策風險

購買在建小產權房時，購房人與開發商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。 購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。

?(四)監管缺位

鄉產權房屋的開發建設沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售后保修難以保證。?

綜上所述，結合以上三方面的情況不難看出，其實在重慶農村房屋買賣風險的預估和控制方面，法律規定已然較為完備。因此，我們在實務中若是遇到相應問題，應當首先保證自己的行為符合法律的規定，從而才能在最大限度內為自己爭取更多的權益。

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