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與城鎮(zhèn)房屋不同的是，滿足農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓、買賣的條件，與依照的程序更為復(fù)雜，且農(nóng)村房屋買賣契約只在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)簽訂才有效，否則在司法實(shí)踐中會(huì)發(fā)生撤銷等無效裁決。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，農(nóng)村人口流動(dòng)更頻繁化了，因此，對(duì)于農(nóng)村房屋買賣契約的有效性應(yīng)進(jìn)行更嚴(yán)格的監(jiān)督。

《中華人民共和國憲法》第十三條第一款規(guī)定“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”。

《中華人民共和國民法通則》第七十五條規(guī)定“公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，包括公民的合法收入、房屋、儲(chǔ)蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產(chǎn)資料以及其他合法財(cái)產(chǎn)”。

農(nóng)村宅基地上房屋屬于村民基本的重要的生活資料，其建造往往也耗費(fèi)了農(nóng)戶大部分甚至畢生積累，也常常是村民最昂貴的私有財(cái)產(chǎn)。因此，無論從物盡其用的經(jīng)濟(jì)價(jià)值考量，還是從肯定和激發(fā)村民投資消費(fèi)的積極性著眼，村民對(duì)房屋的所有權(quán)應(yīng)受到法律的充分保護(hù)，村民依法對(duì)其房屋享有的占有、使用、收益及處分的權(quán)利應(yīng)得到法律的彰顯。

一方面，村民的自然流動(dòng)必然涉及農(nóng)村宅基地上房屋的流轉(zhuǎn)，另一方面，對(duì)該類房屋的流轉(zhuǎn)又必須依法實(shí)行限制。因此，司法實(shí)踐必須對(duì)該類訴諸司法的糾紛裁決作出及時(shí)、有效的回應(yīng)和規(guī)制。

1、村民將依法取得使用權(quán)的宅基地上自建住宅轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的糾紛處理

基于雙方交易主體均系本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其住宅買賣行為不會(huì)導(dǎo)致本集體經(jīng)濟(jì)組織有限宅基地資源的流失。因此，對(duì)村民之間基于自主意思表示所締結(jié)的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為有效。但依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第四款之規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基的，不予批準(zhǔn)。

2、村民將依法取得使用權(quán)的宅基地上自建住宅轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的糾紛處理

農(nóng)村土地系不可再生的自然資源，決定著農(nóng)村的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，村民取得宅基地系依法無償取得，因此其轉(zhuǎn)讓行為中必然隱含的土地價(jià)值利益不得為本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員享有。無論其交易對(duì)象是城鎮(zhèn)居民，還是非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，雙方以村宅基地上房屋為合同標(biāo)的物的買賣合同均應(yīng)認(rèn)定為無效。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條之規(guī)定，基于該買賣合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。對(duì)于受讓方取得房屋后進(jìn)行了改、擴(kuò)建或裝飾裝修的，依據(jù)民法的添附理論，由房屋出讓方享有添附物的所有權(quán)，同時(shí)按評(píng)估殘值對(duì)受讓方予以折價(jià)補(bǔ)償，若雙方還有其它損失，則還須由買賣雙方按同等責(zé)任各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

3、非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員將宅基地上所建房屋轉(zhuǎn)讓的糾紛處理

非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員占用宅基地建房無論是否經(jīng)過相應(yīng)行政審批，其均不享有所涉宅基地的使用權(quán)，因此其所建房屋不能取得物權(quán)，基于該房屋的買賣合同亦當(dāng)然無效。

司法實(shí)踐中處理該類糾紛還應(yīng)注意二個(gè)問題：

（1）若建房人取得宅基地經(jīng)過了行政審批，則在民事訴訟進(jìn)程中尚需前置性的通過以司法建議啟動(dòng)行政程序或行政訴訟程序撤銷相應(yīng)行政許可;

（2）鑒于出賣方雖未依法取得宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，但其作為投資人，在違法建筑未被拆除前，其占用利益應(yīng)予保護(hù)，以維護(hù)既定的經(jīng)濟(jì)秩序。

因此，法院在司法裁判時(shí)應(yīng)就案件所涉宅基地違規(guī)向土地行政主管部門發(fā)出司法建議，同時(shí)判決確認(rèn)合同無效，并按無效合同的法律規(guī)定明確雙方當(dāng)事人的責(zé)任。

4、村宅基地上房屋在被行政征收后，買受人與出賣人之間的買賣合同被確認(rèn)無效的處理

《中華人民共和國物權(quán)法》第二十八條規(guī)定“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生法律效力”。

一般而言，人民政府征收決定發(fā)生法律效力后，相關(guān)征收實(shí)施單位才與被征收人簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議，而此時(shí)，依據(jù)法律的規(guī)定，被征收房屋的物權(quán)已移轉(zhuǎn)至作出征收決定的人民政府享有，因此，若相關(guān)當(dāng)事人就該房屋的轉(zhuǎn)讓所簽買賣合同在此時(shí)被確認(rèn)無效，則會(huì)出現(xiàn)買受人返還房屋不能的情形。

由于農(nóng)村房屋是村民的私有財(cái)產(chǎn)，或許是村民的全部身家修建的，因此是非常珍貴的物權(quán)，農(nóng)村房屋買賣契約也受到我國《物權(quán)法》、《憲法》、《土地管理法》等多部法律的限制。由于宅基地是獨(dú)屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，因此賣嗎雙方在簽訂買賣契約時(shí)必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，否則，該契約是無效的。

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