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在一個(gè)家庭中,如果有買(mǎi)房的想法,但是在買(mǎi)房資金不夠的情況下,家庭成員之間可能會(huì)商議合伙買(mǎi)房。但是合伙買(mǎi)房是有一定的風(fēng)險(xiǎn)的,具體來(lái)講,多人合伙買(mǎi)房會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)呢?關(guān)于這個(gè)問(wèn)題,律霸小編整理了相關(guān)資料,馬上為你做詳細(xì)解答。
一、多人合伙買(mǎi)房會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)
合伙買(mǎi)房存在四大風(fēng)險(xiǎn)。
1、使用風(fēng)險(xiǎn)。“合伙買(mǎi)房”的房屋屬于所有投資人的共有財(cái)產(chǎn),在使用和出售過(guò)程中,決策權(quán)就很難屬于一個(gè)人,購(gòu)買(mǎi)的房屋如何出租,出租給誰(shuí),如果合伙貸款人是住在一起的,房屋的使用面積應(yīng)該如何分配,好的位置和差的位置怎樣協(xié)調(diào)等問(wèn)題如何解決成為難題。
2、合作風(fēng)險(xiǎn)。如果合伙貸款購(gòu)房的一方準(zhǔn)備將房屋出售或出租另一方卻不同意,這時(shí)候誰(shuí)具有決定權(quán)?此外房屋出售或出租后其租金或出售收益該如何分配等都需要進(jìn)行詳細(xì)的約定。
3、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。一旦樓市遇冷、房?jī)r(jià)降了合作雙方又要如何處理?合作購(gòu)房虧損如何分擔(dān)?
4、對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的,該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買(mǎi)人均不適用首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的契稅優(yōu)惠政策。
二、多人合伙買(mǎi)房如何避免糾紛
為避免糾紛,合伙買(mǎi)房時(shí)要注意以下三點(diǎn):
1、弄清共同共有和按份共有的區(qū)別
共有產(chǎn)權(quán)在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記時(shí)有兩種方式:一種為共同共有,一種為按份共有。不同的登記產(chǎn)生的法律后果不同,分割方式也不一樣。
簡(jiǎn)單地說(shuō),共同共有是不分份額大小的共有,分割時(shí)原則上是均分,同時(shí)考慮到出資等因素。按份共有原則上按照出資比例來(lái)分割,除非雙方約定不按出資比例分割。
所以,如雙方出資不同,就應(yīng)當(dāng)?shù)怯洖榘捶莨灿校⑶覍⒏髯运挤蓊~寫(xiě)清楚。
2、簽訂書(shū)面協(xié)議
光在產(chǎn)權(quán)登記上注明還不夠,最好還能簽訂一份書(shū)面的協(xié)議:寫(xiě)清楚各自的出資方式、出資金額、貸款由誰(shuí)償還、按什么方式分割,相關(guān)的稅費(fèi)、租金收益、使用、物業(yè)管理費(fèi)等如何承擔(dān)或分享等等,將責(zé)權(quán)利約定明晰。萬(wàn)一雙方產(chǎn)生糾紛,這份書(shū)面協(xié)議將成為解決糾紛的重要依據(jù)。
3、銀行借款詳細(xì)約定
實(shí)務(wù)中,對(duì)以一方名義向銀行借款并按月償還的性質(zhì)如何認(rèn)定,法院有不同的理解。有的法院認(rèn)為一方向銀行的借款也屬于該方出資,是通過(guò)融資方式的出資;有的法院則認(rèn)為,只有實(shí)際拿出來(lái)的首付和每月已歸還的利息和本金才算是出資。筆者另一個(gè)案件中,法院將投資總額計(jì)算為雙方首付與已還銀行的本金及利息之和,而不將投資總額理解為房?jī)r(jià)款的簡(jiǎn)單相加。
因此,如以一方名義向銀行借款并獨(dú)自歸還,應(yīng)當(dāng)在書(shū)面協(xié)議中寫(xiě)清楚銀行借款是否算一方出資以及將來(lái)的分割方式。如以一方名義向銀行借款而由雙方共同償還,應(yīng)當(dāng)詳細(xì)約定款項(xiàng)進(jìn)出的賬戶(hù),每月還款也應(yīng)當(dāng)通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬。有的案件中一方把現(xiàn)金交付給借款的一方來(lái)還貸,這在產(chǎn)生糾紛后就難以舉證自己的出資款項(xiàng)了。要在共同投資中避免這樣的風(fēng)險(xiǎn)。
人們?cè)谫I(mǎi)房時(shí),如果由于某些條件的限制,而有與他人合伙買(mǎi)房的必要時(shí),您要注意對(duì)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范,簽訂好相關(guān)的書(shū)面協(xié)議,保存好相關(guān)的單據(jù)資料,避免發(fā)生糾紛。一旦發(fā)生了糾紛,您所保存的各種單據(jù)以及書(shū)面協(xié)議將會(huì)是很有利的證據(jù)。
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