隨著城市化的加速發(fā)展，越來(lái)越多人涌入到城市生活之中。會(huì)有很多的人進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)交通，在進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)需要簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但是對(duì)于合同來(lái)說(shuō)，可能會(huì)出現(xiàn)在不符合相關(guān)規(guī)定的要求。這時(shí)合同會(huì)被定義為無(wú)效合同。那么房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效后會(huì)有什么樣的問(wèn)題呢？以下就是律霸小編總結(jié)的相關(guān)內(nèi)容，以供大家參考。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效后的相關(guān)問(wèn)題

房屋買(mǎi)賣(mài)合同被宣告無(wú)效后，一般可能產(chǎn)生以下法律后果：

(一)出賣(mài)人返還房屋價(jià)款，買(mǎi)受人返還房屋，涉及到房屋因買(mǎi)受人裝修增值部分出賣(mài)可適當(dāng)給予補(bǔ)償。

(二)有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

(三)在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，如涉及到開(kāi)發(fā)商惡意行為而導(dǎo)致合同無(wú)效，則開(kāi)商有可能支付已付購(gòu)房款一倍金額的懲罰性賠償責(zé)任。

(四)因雙方惡意串通，損害國(guó)家、集體利益和第三人權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)收繳雙方財(cái)產(chǎn)，歸國(guó)家所有或返還給第三人。

(五)涉及到違法犯罪行為的，則應(yīng)受到行政或刑事處罰。

1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效后，已經(jīng)實(shí)際居住的是否承擔(dān)房屋使用費(fèi)

房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，買(mǎi)受人取得了合同約定的房屋使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)受人因此取得了一定的使用權(quán)益，該利益雖不直接反映為貨幣或?qū)嵨铮撌褂脵?quán)益可以物化為財(cái)產(chǎn)性利益，可以以使用費(fèi)的方式體現(xiàn)，所以買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)支付占用房屋期間的使用費(fèi)，但是對(duì)占用期間的房屋使用費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照什么標(biāo)準(zhǔn)向房屋出賣(mài)人返還，實(shí)踐中處理不統(tǒng)一，一般以相同地段、相似房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)作為參照依據(jù)。

2、房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效后締約過(guò)失責(zé)任如何處理

房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)對(duì)當(dāng)事人利益產(chǎn)生重大影響的交易行為，要遵守誠(chéng)實(shí)信用原則，通常導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的主要責(zé)任在于出賣(mài)人，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的無(wú)效，導(dǎo)致買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)涉訴房產(chǎn)的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，喪失了與他人訂立購(gòu)房合同的機(jī)會(huì)，如果合同有效履行，則買(mǎi)受人可以取得涉訴房屋的居住使用權(quán)、所有權(quán)，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，這些合理的、可預(yù)見(jiàn)的利益將無(wú)法實(shí)現(xiàn)，再次購(gòu)買(mǎi)房屋可能使得購(gòu)房成本增加，故出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)對(duì)買(mǎi)受人因此受到的信賴(lài)?yán)鎿p失予以賠償。對(duì)于賠償?shù)木唧w數(shù)額，法院可以根據(jù)雙方履行合同的實(shí)際情況，如支付房款的數(shù)額，是否已經(jīng)居住使用房屋，是否對(duì)房屋進(jìn)行裝修等因素酌情予以確定。

3、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效后，其法律后果如何處理

處理合同無(wú)效的法律后果時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法的規(guī)定，以及“應(yīng)全面考慮出賣(mài)人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成損失兩方面因素，平衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益，避免認(rèn)定合同無(wú)效給當(dāng)事人造成利益失衡”的原則處理。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效后，為平衡雙方的利益在合同無(wú)效后果的處理上，要全面考慮農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣(mài)人因土地增值、拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成的損失兩方面因素，平衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益。對(duì)于購(gòu)房人已經(jīng)翻建，裝修、擴(kuò)建房屋，使房屋增值部分，應(yīng)對(duì)購(gòu)房人的投入進(jìn)行補(bǔ)償。此外，讓購(gòu)房人返還、騰退房屋的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意為購(gòu)房人留出合理的騰退時(shí)間，購(gòu)房人無(wú)房居住的，應(yīng)當(dāng)予以妥善安置。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)賠償買(mǎi)受人的損失包括：返還原購(gòu)房?jī)r(jià)款及房屋原購(gòu)買(mǎi)價(jià)款和現(xiàn)房屋價(jià)款之間的差價(jià)；買(mǎi)受人因擴(kuò)建、改建、裝修使房屋增值的部分；該房屋因拆遷而使出賣(mài)人獲得的拆遷利益及土地的增值部分。以上損失，需要委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，然后確定損失數(shù)額。

4、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效后，雙方的過(guò)錯(cuò)認(rèn)定需要考慮哪些因素

由于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件的違約方主要是賣(mài)方，因此一般認(rèn)為賣(mài)方負(fù)主要責(zé)任，買(mǎi)方負(fù)次要責(zé)任。但僅僅抽象考慮主次責(zé)任之分，而不作進(jìn)一步的明確，對(duì)這類(lèi)案件的審理非常不利，因?yàn)檫@類(lèi)案件審理過(guò)程中涉及的標(biāo)的均較大，一個(gè)點(diǎn)的偏差動(dòng)輒相差十幾萬(wàn)。在這種情況下，對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方的具體責(zé)任的認(rèn)定作進(jìn)一步的明晰十分必要。筆者認(rèn)為，在認(rèn)定雙方主次責(zé)任的同時(shí)，還應(yīng)結(jié)合以下因素對(duì)雙方的責(zé)任進(jìn)行具體分配。

(1)時(shí)間因素。購(gòu)買(mǎi)的時(shí)間越早，買(mǎi)方的責(zé)任越小；相反，最近幾年購(gòu)買(mǎi)的房屋，賣(mài)方的責(zé)任較小。

(2)身份因素。不同村的村民之間進(jìn)行的房屋交易，買(mǎi)方的責(zé)任較小；居民與村民之間進(jìn)行的房屋交易，買(mǎi)方的責(zé)任較大。

(3)購(gòu)房目的。對(duì)于自住型購(gòu)房，買(mǎi)方的責(zé)任較小；對(duì)于投資型購(gòu)房，買(mǎi)方的責(zé)任較大。

(4)政策因素。符合政策需要進(jìn)行的購(gòu)房，買(mǎi)方的責(zé)任較小，相反，責(zé)任較大。在劃分責(zé)任時(shí)，上述幾個(gè)界定因素均可以單獨(dú)考慮，但是在相互沖突時(shí)，如城鎮(zhèn)居民購(gòu)房自住，則需要綜合衡量，著力考察購(gòu)房時(shí)的具體原因。

5.關(guān)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)中信賴(lài)?yán)鎿p失的認(rèn)定

所謂信賴(lài)?yán)妫侵该袷轮黧w固有利益在具有信賴(lài)關(guān)系的特定當(dāng)事人間存在的特定形式。在農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中，并非是所有的征收補(bǔ)償?shù)葥p失都可以列入信賴(lài)?yán)鎿p失范圍，與買(mǎi)賣(mài)一方當(dāng)事人人身關(guān)系密切的征收補(bǔ)償或者其他利益，應(yīng)單獨(dú)進(jìn)行處理。

(一)賣(mài)方的損失

在農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，由于合同無(wú)效給賣(mài)方造成的損失比較少，也容易確定。一般來(lái)說(shuō)，賣(mài)方的損失就是買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)居住使用期間使用費(fèi)用，這已經(jīng)達(dá)成了共識(shí)。至于該損失的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，主要是參照同樣房屋出租的租賃費(fèi)用進(jìn)行確認(rèn)。

(二)買(mǎi)方的損失

(1)土地的補(bǔ)償。在農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，買(mǎi)方因合同無(wú)效造成的損失范圍如何認(rèn)定，一直是一個(gè)爭(zhēng)議較大的問(wèn)題。這類(lèi)糾紛初發(fā)時(shí)期，因?yàn)椴簧婕暗秸魇栈蛘哒f(shuō)房屋的增值較小，司法實(shí)踐中審理此類(lèi)案件并不需要特別關(guān)注買(mǎi)方的損失，同時(shí)，法律上也沒(méi)有對(duì)此作出相應(yīng)規(guī)范。但是，最近十幾年的時(shí)間地價(jià)上漲太快，不考慮買(mǎi)方的損失顯然有失公平的原則，因此，有學(xué)者提出信賴(lài)?yán)娴膿p失可包括間接損失的主張，具體到農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，則指購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的合同無(wú)效必然導(dǎo)致買(mǎi)受人喪失與其他人另訂合同的機(jī)會(huì)，結(jié)果是買(mǎi)受人無(wú)法享有因房屋價(jià)格上漲而帶來(lái)的增值利益。

(2)房屋的補(bǔ)償。農(nóng)村房屋的征收補(bǔ)償是征收方補(bǔ)償給被征收方的因房屋建造導(dǎo)致的損失，通常有一個(gè)固定的標(biāo)準(zhǔn)。早期建造的農(nóng)村房屋的造價(jià)不高，因此在征收時(shí)的補(bǔ)償不多。買(mǎi)方雖然因交易無(wú)效喪失了房屋重建的征收補(bǔ)償利益，但其并無(wú)主張權(quán)，因?yàn)檫@部分補(bǔ)償針對(duì)的是房屋所有人。

(3)住宅安置過(guò)程中的其他費(fèi)用。一是有關(guān)房屋裝修、改建、翻建或者擴(kuò)建的費(fèi)用的處理。這類(lèi)費(fèi)用的處理可以參照一般商品房交易中類(lèi)似問(wèn)題的處理單獨(dú)進(jìn)行，基本原則是誰(shuí)出資，補(bǔ)償誰(shuí)。

6、農(nóng)村房屋連環(huán)買(mǎi)賣(mài)中，如何返還

連環(huán)買(mǎi)賣(mài)中，返還房屋及購(gòu)房款、賠償損失僅及于一手賣(mài)房人和最后一手買(mǎi)房人。中間環(huán)節(jié)，不再順次返還及賠償。

7、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效后，對(duì)于超出宅基地范圍所建房屋是否應(yīng)予返還

在確認(rèn)合同無(wú)效后，返還時(shí)只能就全部宅基地及住宅進(jìn)行處理。同時(shí)，宅基地面積的管理屬于土地管理范疇，并非民事案件所應(yīng)解決。因此，在評(píng)估作價(jià)時(shí)對(duì)宅基地是否存在面積超標(biāo)問(wèn)題不作考慮。但在實(shí)踐中已出現(xiàn)買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)房屋后在相鄰的宅基地或空置的土地上建房的情形，此時(shí)則不應(yīng)籠統(tǒng)地認(rèn)為均應(yīng)向出賣(mài)人予以返還，而應(yīng)本著與原有房屋及宅基地是否構(gòu)成添附、無(wú)法予以分離，則應(yīng)予以返還；如不構(gòu)成添附，系獨(dú)立于購(gòu)買(mǎi)時(shí)的房屋及宅基地而存在，則不應(yīng)予以返還，否則會(huì)導(dǎo)致出賣(mài)人因此在其原有宅基地范圍之外另行獲得土地使用權(quán)的不良后果。實(shí)踐中應(yīng)把握，宅基地范圍外超建部分如與原建筑無(wú)法分離的一并予以返還，如與原宅基地毗鄰且建筑物與原宅基地上建筑物可以明確分離的不予一并處理。

以上就是律霸小編關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效后常見(jiàn)問(wèn)題的內(nèi)容，在簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同被定義為無(wú)效之后，往往會(huì)帶來(lái)一定的損失，影響雙方的利益。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對(duì)于損失會(huì)有相關(guān)的責(zé)任人進(jìn)行補(bǔ)償。對(duì)于涉及到違法犯罪行為的會(huì)受到行政或刑事處罰。如果您對(duì)以上內(nèi)容有所疑問(wèn)，更多相關(guān)問(wèn)題您可以咨詢(xún)律霸江門(mén)律師。

該如何認(rèn)定合同無(wú)效,怎樣處理無(wú)效合同 ?

合同無(wú)效能解除合同嗎？

合同無(wú)效能主張違約賠償嗎