簽訂商品房買賣合同，肯定就希望雙方及時履行合同，但是在實際中經(jīng)常會出現(xiàn)商品房買賣糾紛，如合同無效、合同效力待定等，那么怎么來確定商品房合同效力是無效的?律霸小編在下文就為大家淺要的分析一下，希望對大家有所幫助。

一、怎么來確定商品房合同效力是無效的?

1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。

2、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效

。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認定無效 。

3、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。 房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效

4、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。主要包括轉(zhuǎn)讓(含買賣)下列房地產(chǎn)

①司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的

;②依法收回土地使用權(quán)的;

③權(quán)屬有爭議的;

④法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

二、購房人可以退房的幾種典型情況

1、開發(fā)商開發(fā)手續(xù)不全導致合同無效

開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，開發(fā)商應當返還購房人交納的房款。開發(fā)商未取得商品房預售許可證明，與購房人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

2、延期交房

到開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后，開發(fā)商仍未通知入住的，根據(jù)《司法解釋》規(guī)定，開發(fā)商經(jīng)購房人催告后的三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的，購房人就有權(quán)要求開發(fā)商退房，并要求返還訂金或支付房款利息(但當事人另有約定的除外)。此外，還要注意房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。

3、遲延辦理房屋所有權(quán)登記

商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因，導致購房人無法辦理房屋所有權(quán)登記，購房人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

4、開發(fā)商未經(jīng)購房人同意擅自變更設計

開發(fā)商應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后，開發(fā)商不得擅自變更規(guī)劃、設計。

經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，開發(fā)商應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知購房人。

購房人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。購房人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。開發(fā)商未在規(guī)定時限內(nèi)通知購房人的，購房人有權(quán)退房;購房人退房的，由開發(fā)商承擔違約責任。

5、房屋面積誤差超過法定或約定的誤差比

開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，面積誤差比絕對值超出3%，購房人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。

6、房屋質(zhì)量不合格導致嚴重影響使用

根據(jù)《司法解釋》規(guī)定，有兩種情形的房屋質(zhì)量問題，購房人請求解除合同和賠償損失，一種是因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格;一種是因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用。

7、房屋產(chǎn)權(quán)存在瑕疵，開發(fā)商有惡意違約和欺詐行為

開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后，就可認定購房合同無效，要求退房。此外，造成購房合同無效的常見情形還有，開發(fā)商未取得預售許可;該房屋權(quán)屬有爭議，司法機關(guān)、行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權(quán)利等情形。這里一般會涉及到開發(fā)商的惡意違約和欺詐行為，對此，《司法解釋》規(guī)定了相應的懲罰性賠償措施。

8、按揭合同辦理不下來

商品房買賣合同約定，購房人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，開發(fā)商應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還購房人。

當事人簽訂商品房買賣合同，一定要注意合同的效力，不然會讓自己受到非常大的損失，而且處理房產(chǎn)合同糾紛是非常麻煩，最好采取法律手段解決。所以，小編建議登錄律霸平臺咨詢或委托專業(yè)律師，他們的幫助是非常有作用的。

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