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寧波
預售商品房怎么辦理抵押登記
《最高人民法院關于適用擔保法>若干問題的解釋》第四十七條 “以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效”。
根據《城市房地產抵押管理辦法》第三條第四項“本辦法所稱預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。”
根據《城市房地產抵押管理辦法》，預購商品房貸款抵押登記應當遵循如下程序：
1、房地產抵押合同自簽訂之日起30日內，抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。
2、辦理房地產抵押登記，應當向登記機關交驗下列文件：
(一)抵押當事人的身份證明或法人資格證明;
(二)抵押登記申請書;
(三)抵押合同;
(四)《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明;
(五)可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料;
(六)可以證明抵押房地產價值的資料：(七)登記機關認為必要的其他文件。
3、登記機關應當對申請人的申請進行審核。凡權屬清楚、證明材料齊全的，應當在受理登記之日起7日內決定是否予以登記，對不予登記的，應當書面通知申請人。
4、以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后，由抵押人收執。并向抵押權人頒發《房屋他項權證》。
以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記。
因此，預售商品房抵押登記以登記機關(一般應為房管局或房地產管理局)在抵押合同上記載了抵押事實為準，此時預售商品房抵押合同生效，銀行取得抵押優先權。
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