商品房質(zhì)量糾紛在司法實(shí)踐中很常見(jiàn)。很多的房產(chǎn)交易案件中，商品房質(zhì)量糾紛最常見(jiàn)。那么，怎么處理商品房質(zhì)量糾紛？購(gòu)房者在遇到購(gòu)房質(zhì)量有問(wèn)題的，怎么及時(shí)救濟(jì)自身的合法權(quán)益？解決商品房質(zhì)量糾紛的法律對(duì)策有哪些？

相關(guān)案例：

宋先生在一年前在某小區(qū)認(rèn)購(gòu)了一套商品房，在開(kāi)發(fā)商如期交房之后，宋先生委托裝修公司在對(duì)自己新房進(jìn)行裝修的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)主臥室頂部墻角有一小段不起眼的裂縫，同樣，在緊貼著主臥室隔壁的衛(wèi)生間頂部也有一小段裂縫，三個(gè)月后，樓上住戶在裝修使用衛(wèi)生間的時(shí)候，宋先生的發(fā)現(xiàn)新裝修的衛(wèi)生間頂部裂縫有明顯受潮現(xiàn)象，并且裂縫存在長(zhǎng)度增加的趨勢(shì)，宋先生認(rèn)為自己房子質(zhì)量有嚴(yán)重問(wèn)題，要求開(kāi)發(fā)商給個(gè)說(shuō)法。

律師點(diǎn)評(píng)：

在此案例中，開(kāi)發(fā)商應(yīng)針對(duì)商品房質(zhì)量問(wèn)題的嚴(yán)重性分情況承擔(dān)保修或退房以及賠償損失的責(zé)任。

一、開(kāi)發(fā)商應(yīng)該對(duì)商品房的普通質(zhì)量問(wèn)題承擔(dān)保修責(zé)任。

為維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，我國(guó)政府先后頒布了《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》。這些房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買(mǎi)人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)所售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中明示委托單位。

依照法律規(guī)定，商品房保修期是從房產(chǎn)商將竣工驗(yàn)收的住宅交付使用之日起計(jì)算。正常使用情況下，各部位、部件的保修內(nèi)容和保修期為：屋面防水3年;墻面、廚房、衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年;墻面、頂棚抹灰層脫落1年;地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年;門(mén)窗翹裂、五金件損壞及衛(wèi)生潔具1年;管道堵塞2個(gè)月;.燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月;供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備的保修期為一個(gè)采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限由供需雙方自行約定，房產(chǎn)商可以延長(zhǎng)上述保修期。

二、如果商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，后因質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響居住，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)退房并賠償損失的責(zé)任。

《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題解釋》第12條：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”，第13條：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。”

根據(jù)上述規(guī)定，如果該商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，購(gòu)房者有權(quán)要求退房。不過(guò)，購(gòu)房者首先應(yīng)該向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，如果確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)辦理退房手續(xù)，返還購(gòu)房款，并應(yīng)當(dāng)就房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購(gòu)房者造成的損失進(jìn)行賠償。

如果該商品房因質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的，購(gòu)房者也有權(quán)要求退房并要求賠償損失。

如果該商品房是主體結(jié)構(gòu)以外的部分存在質(zhì)量問(wèn)題，未嚴(yán)重影響正常居住的，那么購(gòu)房者只能要求開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)進(jìn)行維修，而無(wú)權(quán)要求退房。當(dāng)然，因維修致使房屋原使用功能受到影響而造成損失的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償損失。

因此，在本案例中，宋先生可以先申請(qǐng)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，如屬于房屋主體結(jié)構(gòu)不合格，宋先生有權(quán)要求退房并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失，如不屬于房屋主體結(jié)構(gòu)不合格，宋先生有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商維修并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。

提示：

房屋的質(zhì)量檢查主要包括：

(一)檢查房屋有無(wú)裂縫

(二)檢查房屋有無(wú)傾斜

(三)檢查房屋有無(wú)滲漏

(四)檢查墻面有無(wú)石灰“爆點(diǎn)”

(五)檢查衛(wèi)生間的排水情況

注意：“因用戶不當(dāng)使用或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)，設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量損失，開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)保修責(zé)任。商品房質(zhì)量糾紛的法律對(duì)策　商品房質(zhì)量糾紛的法律對(duì)策。