預(yù)售商品房需要開(kāi)發(fā)商與購(gòu)買(mǎi)者簽訂哪些文件?相關(guān)法律規(guī)定是什么？本文就開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房時(shí)，與購(gòu)買(mǎi)者簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)后，需要承擔(dān)哪些責(zé)任作相應(yīng)分析。希望對(duì)您有幫助。

購(gòu)房者與房產(chǎn)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，如依誠(chéng)信原則磋商后仍無(wú)法就買(mǎi)賣(mài)合同條款達(dá)成一致、或因不可歸責(zé)雙方的事由致無(wú)法簽訂正式合同，不應(yīng)認(rèn)定當(dāng)事人存在違約行為。如當(dāng)事人對(duì)生效認(rèn)購(gòu)書(shū)中達(dá)成一致的內(nèi)容反悔;未盡誠(chéng)信義務(wù)磋商;惡意磋商、隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況;或有其他違背誠(chéng)信原則之行為導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同未訂立，則構(gòu)成對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)的違反，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

1、責(zé)任性質(zhì)──違約責(zé)任抑或締約過(guò)失責(zé)任

違反認(rèn)購(gòu)書(shū)的責(zé)任應(yīng)是一種違約責(zé)任，而非締約過(guò)失責(zé)任。締約過(guò)失責(zé)任是在合同訂立過(guò)程中，一方因違背誠(chéng)實(shí)信用原則所應(yīng)盡的義務(wù)，而使合同不成立、無(wú)效或被撤銷(xiāo)致對(duì)方信賴(lài)?yán)鎿p失應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，是一種法定責(zé)任;而違反認(rèn)購(gòu)書(shū)則是對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)這一獨(dú)立合同義務(wù)的不遵守，損害了基于認(rèn)購(gòu)書(shū)這一獨(dú)立合同本身產(chǎn)生的利益，是一種約定責(zé)任。二者雖然都發(fā)生在買(mǎi)賣(mài)合同的訂立過(guò)程中，但必須注意到，此處締約過(guò)失責(zé)任中的“約”和違約責(zé)任中的“約”是兩個(gè)不同概念，前一個(gè)“約”是指尚未訂立的買(mǎi)賣(mài)合同，后一個(gè)“約”則是指生效的認(rèn)購(gòu)書(shū)。故在雙方已簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)且一方要求另一方承擔(dān)違反認(rèn)購(gòu)書(shū)責(zé)任的情形下，鑒于認(rèn)購(gòu)書(shū)作為一項(xiàng)合同有效成立，雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)直接指向認(rèn)購(gòu)書(shū)產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)，故由此產(chǎn)生的責(zé)任應(yīng)認(rèn)定為違約責(zé)任。

2、定金

目前較為普遍的做法是：只要購(gòu)房者未在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的期限內(nèi)簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同，房產(chǎn)商就沒(méi)收定金;若簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，定金就沖抵房款。該種做法值得商榷。認(rèn)購(gòu)書(shū)若無(wú)效，自然不適用定金罰則，此時(shí)定金應(yīng)予返還，而在認(rèn)購(gòu)書(shū)有效的前提下，一方或雙方違反認(rèn)購(gòu)書(shū)約定時(shí)，應(yīng)如何適用定金罰則?依照擔(dān)保法司法解釋第一百一十五條的規(guī)定，無(wú)論何種原因，只要一方拒絕訂立主合同，就適用定金罰則，上述表述顯然有違公平。商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋第四條對(duì)此加以了完善，該條規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。”根據(jù)上述解釋?zhuān)P者認(rèn)為在審判實(shí)踐中對(duì)定金罰則的適用可作如下區(qū)分：

(1)買(mǎi)賣(mài)合同未訂立，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則的

一是購(gòu)房者無(wú)正當(dāng)理由不履行磋商義務(wù)或者惡意履行磋商義務(wù)，而房產(chǎn)商無(wú)過(guò)錯(cuò)，最終買(mǎi)賣(mài)合同未訂立，此時(shí)應(yīng)適用定金罰則，購(gòu)房者無(wú)權(quán)要求返還定金。不履行磋商義務(wù)是指購(gòu)房者不按期與房產(chǎn)商就簽訂買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行協(xié)商;惡意履行磋商義務(wù)是指購(gòu)房者雖按約前去磋商，但故意找一些理由不簽約，但如何判斷購(gòu)房者是否惡意磋商，應(yīng)結(jié)合其提出的理由是否正當(dāng)?shù)纫蛩乜剂俊?/p>

二是因可歸責(zé)于房產(chǎn)商的事由導(dǎo)致雙方未簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，而購(gòu)房者無(wú)過(guò)錯(cuò)，此時(shí)房產(chǎn)商應(yīng)承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。如房產(chǎn)商將購(gòu)房者已認(rèn)購(gòu)的房屋轉(zhuǎn)賣(mài)他人造成無(wú)法訂立買(mǎi)賣(mài)合同，或房產(chǎn)商提出不適當(dāng)條件惡意進(jìn)行磋商等。

(2)買(mǎi)賣(mài)合同未訂立，不應(yīng)適用定金罰則的

一是買(mǎi)賣(mài)合同主要條款在認(rèn)購(gòu)書(shū)中并未約定，當(dāng)事人盡誠(chéng)信義務(wù)磋商后仍協(xié)商未成，導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，不適用定金罰則，購(gòu)房者有權(quán)要求退還定金。

二是簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，發(fā)生不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由致買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立，應(yīng)認(rèn)定當(dāng)事人有正當(dāng)理由不履行磋商義務(wù)，其無(wú)過(guò)錯(cuò)，定金應(yīng)退還，主要包括不可抗力、意外事件或情勢(shì)變更等。如房產(chǎn)商主體資格喪失，自然災(zāi)害導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目滅失等。

三是購(gòu)房者和房產(chǎn)商對(duì)未能簽訂買(mǎi)賣(mài)合同均負(fù)有過(guò)錯(cuò)的，雙方均喪失請(qǐng)求對(duì)方承擔(dān)定金責(zé)任的權(quán)利，定金應(yīng)當(dāng)返還。如房產(chǎn)商將購(gòu)房者預(yù)定房屋轉(zhuǎn)售他人，購(gòu)房者亦在他處購(gòu)房，雙方均未履行磋商義務(wù)，應(yīng)認(rèn)定雙方均無(wú)權(quán)要求對(duì)方承擔(dān)定金責(zé)任。

(3)買(mǎi)賣(mài)合同訂立后是否仍可適用定金罰則

實(shí)踐中還經(jīng)常出現(xiàn)一方對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)雖有不適當(dāng)履行，但未構(gòu)成根本性違約，最終雙方仍簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的情況，對(duì)此能否適用定金罰則?擔(dān)保法司法解釋第一百二十條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不完全履行合同，應(yīng)當(dāng)按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例，適用定金罰則。”筆者認(rèn)為，上述規(guī)定是在合同未履行部分與履行部分有明確比例、一方對(duì)主合同義務(wù)部分違反、另一方仍接受的情況下的認(rèn)定依據(jù)。但認(rèn)購(gòu)書(shū)中當(dāng)事人的主要義務(wù)為磋商訂約，故無(wú)法按比例適用定金罰則，只能適用其他違約責(zé)任方式予以救濟(jì)。

3、實(shí)際履行

當(dāng)一方違反認(rèn)購(gòu)書(shū)后，另一方能否請(qǐng)求法院判令違約方承擔(dān)實(shí)際履行責(zé)任?這主要涉及兩方面的問(wèn)題。

(1)法院能否強(qiáng)制違約方直接履行交易條款

例如：購(gòu)房者甲與房產(chǎn)商乙訂立認(rèn)購(gòu)書(shū)，約定了房款數(shù)額，同時(shí)約定一個(gè)月后訂立買(mǎi)賣(mài)合同，屆期因甲不愿訂約致買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立，此時(shí)乙能否直接要求甲支付房款?對(duì)此筆者認(rèn)為，通常的認(rèn)購(gòu)書(shū)雖包含買(mǎi)賣(mài)合同的部分條款，但此時(shí)買(mǎi)賣(mài)合同本身未成立，故一方不能要求對(duì)方承擔(dān)違反買(mǎi)賣(mài)合同的責(zé)任，更無(wú)法直接要求對(duì)方履行買(mǎi)賣(mài)合同義務(wù)，否則認(rèn)購(gòu)書(shū)即等同于買(mǎi)賣(mài)合同。因此，乙無(wú)法要求甲直接履行買(mǎi)賣(mài)合同條款(交付房款)的義務(wù)。值得注意的是，如果該認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容符合商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋第五條規(guī)定，可直接視為買(mǎi)賣(mài)合同;當(dāng)甲違約時(shí)，乙有權(quán)依認(rèn)購(gòu)書(shū)約定要求甲實(shí)際履行買(mǎi)賣(mài)合同條款的義務(wù)，即繼續(xù)支付房款。

(2)法院能否強(qiáng)制違約方訂立買(mǎi)賣(mài)合同

同樣是上述案例，乙能否請(qǐng)求法院強(qiáng)制甲與其訂立買(mǎi)賣(mài)合同?筆者認(rèn)為，對(duì)預(yù)約不適用實(shí)際履行。首先，實(shí)際履行的直接后果是強(qiáng)制當(dāng)事人協(xié)商訂立本約，如當(dāng)事人不愿意，法院無(wú)法代替其簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，只能采取其他違約救濟(jì)方式，目前絕大多數(shù)認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定了定金條款正是考慮到這一點(diǎn)。其次，預(yù)約標(biāo)的指向的是人的行為，是基于對(duì)人誠(chéng)實(shí)信用的信賴(lài)而產(chǎn)生訂立合同的行為，具有一定的人身性質(zhì)，如強(qiáng)制違約方履行締約義務(wù)，會(huì)與合同本質(zhì)相悖。最后，這也符合《合同法》第一百一十條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行……”故當(dāng)事人一方不履行義務(wù)時(shí)，另一方不能請(qǐng)求法院強(qiáng)制其履行締結(jié)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，只能主張其他違約救濟(jì)方式。

4、損害賠償

當(dāng)違約方因不履行或不完全履行認(rèn)購(gòu)書(shū)義務(wù)給對(duì)方造成了損失，違約方就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償?shù)呢?zé)任。

(1)關(guān)于損害賠償?shù)姆秶?/p>

筆者認(rèn)為，當(dāng)一方不依照認(rèn)購(gòu)書(shū)約定簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，另一方僅可請(qǐng)求賠償因此遭受的實(shí)際損失，而不能依照認(rèn)購(gòu)書(shū)中包含的房?jī)r(jià)條款與現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)的差額主張可得利益賠償。首先，違約損害賠償中的損害主要是指財(cái)產(chǎn)損害，而認(rèn)購(gòu)書(shū)中的義務(wù)是磋商義務(wù)，磋商義務(wù)的實(shí)現(xiàn)是簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同，并不直接涉及財(cái)產(chǎn)可得利益，與違反正式買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生的損害賠償責(zé)任不能等同;其次，法律保護(hù)履行利益的依據(jù)在于其觀念上被看成是現(xiàn)成利益，當(dāng)合同當(dāng)事人的期待利益按照社會(huì)一般的觀念已具有現(xiàn)實(shí)利益的品行時(shí)，則法律應(yīng)保護(hù)其履行利益。而違反認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，買(mǎi)賣(mài)合同并未成立和生效，其間不確定因素仍可能發(fā)生，當(dāng)事人最終獲得的可得利益(如因房?jī)r(jià)上漲造成的損失)的蓋然性還較小。因此，守約方原則上不應(yīng)獲得可得利益賠償。

(2)損害賠償與定金能否并用

損害賠償和定金是兩種既有區(qū)別又相聯(lián)系的責(zé)任形式，認(rèn)購(gòu)書(shū)中定金條款的設(shè)定并不考慮實(shí)際損害，也無(wú)法預(yù)見(jiàn)到實(shí)際損害的數(shù)額，它具有較強(qiáng)的懲罰性，只針對(duì)不履行或其他根本違約行為發(fā)生效力，而無(wú)論違約行為是否產(chǎn)生實(shí)際損害或產(chǎn)生多大的實(shí)際損害，因此定金責(zé)任可作為損害賠償責(zé)任之外的一種單獨(dú)責(zé)任。由此可見(jiàn)，在當(dāng)事人違反認(rèn)購(gòu)書(shū)的情形下，定金責(zé)任和損害賠償責(zé)任是可以并用的。

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