隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，出現(xiàn)很多交易類型，比如，商品房預(yù)售、期房買賣、還有期房轉(zhuǎn)讓，相應(yīng)的法律糾紛也由此產(chǎn)生。本文就商品房預(yù)售合同無效后怎么處理進(jìn)行解答和分析。

商品房預(yù)售合同無效的一般解決方式：

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定:出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。我國(guó)《合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所造成的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”

因此，若房屋買賣合同依法被確認(rèn)無效或者被撤銷，購(gòu)房者所購(gòu)房屋應(yīng)退還給開發(fā)商，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還購(gòu)房者已交購(gòu)房款。此外，因開發(fā)商的過錯(cuò)導(dǎo)致合同無效或者被撤銷，購(gòu)房者可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息，并有權(quán)要求開發(fā)商賠償因此所遭受的損失。

購(gòu)房合同無效，購(gòu)房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)締約過錯(cuò)責(zé)任而不是違約責(zé)任。締約過錯(cuò)責(zé)任的賠償范圍是信賴?yán)娴膿p失，通俗的講，就是因?yàn)橐环较嘈艑?duì)方能夠誠(chéng)實(shí)信用的履行合同而蒙受的直接損失，也就是因?yàn)樾刨嚭贤挠行С龅母鞣N費(fèi)用。具體包括以下幾點(diǎn)：

(一)為信賴對(duì)方訂立合同的邀請(qǐng)而與對(duì)方聯(lián)系、赴實(shí)地考察、檢查合同標(biāo)的物的費(fèi)用;

(二)因?yàn)樾刨噷?duì)方訂立合同的邀請(qǐng)而做的各種準(zhǔn)備工作并且為此支出的費(fèi)用。比如，因?yàn)橄嘈艑?duì)方要賣房，四處籌款、提起支取定期存款的損失;

(三)為洽談合同所支付的勞務(wù)，誤工的損失;

(四)為支出以上費(fèi)用所損失的利息。

需要注意的是，以上損失僅指直接損失，對(duì)于造成的間接損失(即如果合同有效并實(shí)際履行，合同當(dāng)事人必將獲取的各種機(jī)會(huì)和利益)是不包括在賠償范圍內(nèi)的。

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合同無效是指合同因欠缺一定生效要件而致合同當(dāng)然不發(fā)生效力。合同無效取決于國(guó)家對(duì)已經(jīng)成立的合同的態(tài)度和評(píng)價(jià)，反映了國(guó)家對(duì)合同關(guān)系的干預(yù)，合同不成立的處理結(jié)果和合同無效的處理結(jié)果截然不同。

《合同法》關(guān)于合同無效的法律后果規(guī)定了兩個(gè)條文。第58條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”第59條規(guī)定：“當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的，因此取得的財(cái)產(chǎn)收歸國(guó)家所有或者返還集體、第三人。”

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