房子對(duì)于大多數(shù)中國(guó)人來(lái)說(shuō)具有特殊的意義，它既是安身立命之所又是結(jié)婚生子之地，其社會(huì)屬性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于自然屬性；在現(xiàn)代社會(huì)一套商品房的價(jià)值動(dòng)輒幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)，凝聚了一個(gè)家庭幾代人的血汗，所以購(gòu)買(mǎi)到一套稱(chēng)心如意的商品房是所有購(gòu)房者的期望。但由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不成熟，購(gòu)房者在面對(duì)種種合同陷阱、霸王條款往往無(wú)計(jì)可施處于弱勢(shì)地位，特別是在需要先簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)的情況下，購(gòu)房者往往連房子都沒(méi)看清就稀里糊涂的簽了協(xié)議交了定金，當(dāng)在簽正式合同時(shí)才發(fā)現(xiàn)房子與想象中相去甚遠(yuǎn)后悔不已，結(jié)果要么忍氣吞聲簽訂合同要么咬緊牙關(guān)失定金。本文即以如何簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》為內(nèi)容談?wù)勗谶@個(gè)過(guò)程中怎樣減少糾紛、避免風(fēng)險(xiǎn)。

《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》是指商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂商品房預(yù)售或銷(xiāo)售合同前所簽訂的擬購(gòu)買(mǎi)商品房或擬簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的文書(shū)。該認(rèn)購(gòu)合同簽訂后，認(rèn)購(gòu)人會(huì)交付一定的定金，約定在一定期限內(nèi)與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商在約定期限內(nèi)為認(rèn)購(gòu)人保留指定的房屋，不得預(yù)訂、預(yù)售或銷(xiāo)售給他人。

一般來(lái)說(shuō)《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》會(huì)包括以下內(nèi)容：房屋的位置、樓層、房號(hào)、面積、價(jià)格、付款方式、簽訂正式購(gòu)房合同的時(shí)間、定金的支付標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任的承擔(dān)等內(nèi)容。但在實(shí)踐中商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)一般由開(kāi)發(fā)商自行制定，內(nèi)容詳略程度差異較大極易發(fā)生糾紛。因?yàn)樵谡J(rèn)購(gòu)階段，雖然購(gòu)房者僅對(duì)房屋的大致情況有所了解，但買(mǎi)賣(mài)雙方并未就合同條款進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性磋商。而一旦進(jìn)入正式合同的談判階段，購(gòu)房者有可能會(huì)發(fā)現(xiàn)合同條款的內(nèi)容與自己最初的設(shè)想相差甚遠(yuǎn)。在這種情況下要求購(gòu)房者一定要按照商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)上的承諾與開(kāi)發(fā)商簽署買(mǎi)賣(mài)合同，顯然是不公平的。如果購(gòu)房者堅(jiān)持要按照自己的意愿修改合同條款，在開(kāi)發(fā)商無(wú)法接受的情況下，極有可能會(huì)使合同無(wú)法簽署。這樣開(kāi)發(fā)商就可以援引商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金條款，認(rèn)為是因?yàn)橘?gòu)房者的原因而未能在約定的時(shí)間內(nèi)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，從而扣除購(gòu)房者定金。

解決方案：

1、房子實(shí)地要調(diào)查。購(gòu)房者在簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)前一定要對(duì)樓盤(pán)的實(shí)際情況進(jìn)行踩盤(pán)，到預(yù)購(gòu)樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)多走走看看，不要輕信銷(xiāo)售人員的口頭介紹和承諾。如果所購(gòu)房屋是現(xiàn)房，那么需要詳細(xì)考察房屋的布局、位置、朝向，對(duì)小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施有一個(gè)直觀的印象；如果所購(gòu)房屋是期房則一定要借助現(xiàn)場(chǎng)沙盤(pán)、模型、公示的房源信息表來(lái)核對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)上簽訂的房號(hào)是否是自己選擇的物業(yè)，可要求開(kāi)發(fā)商附上圖紙。有條件的可以到已建成的同期房屋或工地上查看具體物業(yè)情況做到心中有數(shù)。

2、購(gòu)房合同要看清。大多數(shù)開(kāi)發(fā)商提供的商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)都會(huì)有如下條款：“雙方在簽訂本認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)之前，甲方已向乙方出示了商品房買(mǎi)賣(mài)主合同和附件并就主合同和附件的各項(xiàng)條款達(dá)成一致意見(jiàn)，已為將來(lái)簽訂主合同和附件做好了各項(xiàng)準(zhǔn)備。”購(gòu)房者可別小看這句約定，它意味著你在還沒(méi)看到合同前就已經(jīng)承諾會(huì)購(gòu)買(mǎi)房子，否則將承擔(dān)違約責(zé)任損失掉交納的定金。那么購(gòu)房者如何規(guī)避這一風(fēng)險(xiǎn)呢？其實(shí)很簡(jiǎn)單，根據(jù)行業(yè)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在售房時(shí)必須將商品房買(mǎi)賣(mài)合同和附件在售樓部顯眼位置進(jìn)行公示，購(gòu)房者只需在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議前仔細(xì)閱讀上述文件，特別要注意一是附件中的房屋平面圖及其位置示意圖的標(biāo)注，二是房子的具體信息包括性質(zhì)、建筑面積、公攤面積、價(jià)格。三是交房時(shí)間（避免銷(xiāo)售人員說(shuō)辭跟實(shí)際不一致的情況），四是交房標(biāo)準(zhǔn)（特別是開(kāi)發(fā)商宣傳的賣(mài)點(diǎn)和對(duì)購(gòu)房者有承諾的地方）和雙方違約責(zé)任。及時(shí)地與開(kāi)發(fā)商對(duì)合同中的重要條款進(jìn)行溝通，明確其含義和將要導(dǎo)致的后果，做到不解決問(wèn)題前絕不在認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)上簽字，樹(shù)立一種“此處不留爺自有留爺處”的購(gòu)買(mǎi)心態(tài)。

3、優(yōu)惠誘餌要謹(jǐn)慎。很多開(kāi)發(fā)商為了使購(gòu)房者能迅速的簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)往往拋出提前預(yù)定后可享受“xx個(gè)點(diǎn)子”優(yōu)惠或者是贈(zèng)送“xx面積”的促銷(xiāo)措施，故為了防止口說(shuō)無(wú)憑，購(gòu)房者應(yīng)要求將這些內(nèi)容明確寫(xiě)入認(rèn)購(gòu)書(shū)，并約定一旦這些優(yōu)惠條件不能實(shí)現(xiàn)的后果。

4、?按揭貸款要確定。對(duì)于大多數(shù)工薪階層的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)按揭貸款是一種比較實(shí)際的購(gòu)房方式，但由于現(xiàn)階段國(guó)家正在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，出臺(tái)了很多限購(gòu)措施，同時(shí)每個(gè)購(gòu)房者的個(gè)人信用狀況也是千差萬(wàn)別，政策變動(dòng)和個(gè)人原因都會(huì)導(dǎo)致銀行無(wú)法正常放貸；如果出現(xiàn)這樣的情況購(gòu)房合同就不能成立，購(gòu)房者已交的定金又面臨著開(kāi)發(fā)商不予退還的風(fēng)險(xiǎn)，所以在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議前按揭買(mǎi)房的購(gòu)房者若對(duì)自己的征信狀況不明確應(yīng)該要求開(kāi)發(fā)商配合安排先到銀行確定自己的貸款資格，確定首付成數(shù)、貸款利率在得到銀行確定的答復(fù)下再簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議。若銀行查詢需要一定周期購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商又迫切希望當(dāng)場(chǎng)達(dá)成協(xié)議，則可跟開(kāi)發(fā)商約定如果事后銀行回復(fù)購(gòu)房者不滿足按揭條件則退還定金。

以上談到的內(nèi)容只是購(gòu)房過(guò)程中的一些基本原則，購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)自身的具體情況靈活運(yùn)用，遇到糾紛時(shí)注意保護(hù)好相關(guān)證據(jù)以維護(hù)自己的合法權(quán)益。