有關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中尚未辦理過(guò)戶(hù)出現(xiàn)糾紛怎么處理的問(wèn)題，我們律霸小編為您整理了相關(guān)案例，請(qǐng)閱讀了解相關(guān)內(nèi)容。

【案件簡(jiǎn)介】

安某與黃某系同住在一個(gè)鎮(zhèn)上的親戚。2012年4月份，安某因生意需要周轉(zhuǎn)資金，將自己名下一套臨街商鋪賣(mài)給黃某，雙方約定該房以148萬(wàn)元的價(jià)格成交。雙方之間因系多年親戚關(guān)系，又同住在一個(gè)鎮(zhèn)上，便沒(méi)有簽訂書(shū)面房屋轉(zhuǎn)讓合同。談妥的當(dāng)日，黃某便將148萬(wàn)元打進(jìn)了安某的賬戶(hù)，安某也將房屋鑰匙包括該房所有權(quán)證、土地使用權(quán)證以及契稅繳納憑證交給了黃某。隨后，黃某將該房租賃給石某開(kāi)蛋糕房，并收取租金。2013年9月，安某與黃某之間因其他瑣事發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，安某一怒之下要求收回房屋，并且要求黃某返還其向石某收取的租賃，計(jì)3萬(wàn)元整。其理由是，該商鋪一直未予過(guò)戶(hù)，自己是房屋所有權(quán)人，黃某應(yīng)返還房屋，二是正因?yàn)樽约菏巧啼佀袡?quán)人，黃某無(wú)權(quán)擅自將該房出租，應(yīng)返還出租期間的租金。雙方數(shù)次商談無(wú)果，鬧上了法庭。

【法庭審理】

案件處理過(guò)程中，法院內(nèi)部形成了幾種不同的意見(jiàn)。

有人認(rèn)為，房屋轉(zhuǎn)讓合同，必須是書(shū)面合同，其他任何形式的約定都是無(wú)效的。安某與黃某之間盡管存在房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但因合同形式違法而歸于無(wú)效，雙方各自返還財(cái)產(chǎn)。

另有人認(rèn)為，安某與黃某之間的買(mǎi)賣(mài)合同客觀(guān)存在，而且所有權(quán)已經(jīng)實(shí)際轉(zhuǎn)移，黃某對(duì)房屋的占有與出租都是合法的。但是依據(jù)《物權(quán)法》以及其他相關(guān)規(guī)定，安某仍是該商鋪的實(shí)際所有權(quán)人，安某請(qǐng)求返還房屋及其租金的要求是合法的，依法應(yīng)予支持。

第三種意見(jiàn)認(rèn)為，本案的焦點(diǎn)在于雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否成立，就本案性質(zhì)來(lái)說(shuō)是房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛而非物權(quán)侵權(quán)糾紛。綜合本案事實(shí)來(lái)說(shuō)，安某與黃某之間的買(mǎi)賣(mài)合同客觀(guān)存在，合法有效。黃某基于合法占有而與石某之間形成的租賃關(guān)系亦應(yīng)合法有效。對(duì)于安某的訴訟請(qǐng)求，依法應(yīng)予駁回。

【律師觀(guān)點(diǎn)】

律師認(rèn)為法院的第三種意見(jiàn)是正確的，但是理由闡述不充分，故就此進(jìn)行一下分析。

1、本案是屬于侵犯物權(quán)糾紛還是房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，需要明確的是，訟爭(zhēng)雙方之間法律關(guān)系性質(zhì)的認(rèn)定應(yīng)由法院根據(jù)查明的案件事實(shí)確定，而不應(yīng)由當(dāng)事人自行決定。本案中，法院查明的基本事實(shí)是，安某將房屋賣(mài)給了黃某，房屋鑰匙、產(chǎn)權(quán)證、契稅證均已交付給了黃某，黃某也按照約定給付了148萬(wàn)元房款，但未辦理過(guò)戶(hù)登記。從表面上來(lái)看，此時(shí)，安某仍然是該商鋪法律上的所有權(quán)人，但從合同法律關(guān)系看，安某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)協(xié)助黃某辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)的義務(wù)。在房屋轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系中，如果基于房屋過(guò)戶(hù)之前所有權(quán)仍在轉(zhuǎn)讓方名下而一味迎合轉(zhuǎn)讓方要求返還房屋的話(huà)，那么，所有的房屋轉(zhuǎn)讓合同實(shí)際意義何在呢?事實(shí)上，也正是基于轉(zhuǎn)讓方對(duì)房屋擁有所有權(quán)，才有后來(lái)的有效的房屋轉(zhuǎn)讓合同。法院審理的重點(diǎn)亦應(yīng)放在重點(diǎn)審查合同是否成立、是否合法有效方面，而不應(yīng)拘泥于安某是房屋所有權(quán)人就武斷地判定返還房屋。更何況，安某的訴訟請(qǐng)求其實(shí)是多方面解除合同呢?基于上述分析，本案中，前兩種處理意見(jiàn)是錯(cuò)誤的。

2、本案中房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題，本案中，安某與黃某之間基于親戚關(guān)系，在商鋪轉(zhuǎn)讓中未予簽訂書(shū)面的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，這種情況在實(shí)踐中并不在少數(shù)。《合同法》第十條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。”從合同法“鼓勵(lì)交易，維護(hù)交易安全”的立法目的出發(fā)，合同法第三十六條又有進(jìn)一步的規(guī)定，“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。”第四十四條規(guī)定，“依法成立的合同，自合同成立時(shí)生效”。本案中，安某與黃某之間雖然沒(méi)有簽訂書(shū)面的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但是安某已實(shí)際交付了房屋，黃某也如數(shù)給付了房款，應(yīng)該認(rèn)定為當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定實(shí)際履行，雙方均實(shí)際履行了主要義務(wù)，對(duì)方都接受。安某與黃某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)成立、生效。黃某可以依法要求安某協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。

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