基本案情???

?原告于2010年3月18日通過某房屋中介公司與被告簽訂了《上海市房地產買賣合同》以128萬元的價格購買李某的房屋。約定：原告于2010年3月18日前首付房款89萬，雙方于2010年4月1日前共同向房地產交易中心辦理房屋過戶手續，被告于2010年5月19日前騰出房屋并通知何某驗收交接。原告如約支付首付款后，被告在4月1日雙方共同到房地產交易中心辦理房屋過戶手續時，提出所賣房屋已出租，房屋租賃合同尚未到期，恐難按期交房。對此雙方發生爭議并于當天簽訂《交房協議》明確：1、被告因不能按時交房需賠償原告1，200元；2、原告自2010年4月1日至2010年9月30日六個月房租由被告承擔，租金每月2，300元；3、如被告不及時交房，從尾款中每天扣除500元。事先，雙方又于4月2日、4月6日兩次房屋交易中心辦理過戶，均因被告提出《交房協議》內容不合理未能過戶成功。原告于4月13日向法院提起訴訟，提出解除《合同》，返還首付款，被告承擔違約責任等訴訟請求。5月18日，被告在支付租客違約金的情況下，解除了房屋租賃合同，并通知原告可以按時交房了，原告以正在訴訟為由，未驗收房屋。12月3日原告撤回訴訟，雙方又于2011年1月7日約定繼續依原合同履行。于是雙方于2011年1月14日辦理了房屋過戶手續，何某了付清了購房余款，雙方的《合同》義務履行完畢。2011年9月9日原告依原《交房協議》再次向法院提起訴，主張：被告支付違約金、契稅損失、賠償金等各項金額合計12萬余元。?????

辦案心得

被告接到法院送達的原告的民事起訴狀及相關證據后，委托本律師做為其委托代理人應訴。本人接受委托后，針對委托人確實存在違約行為的事實，制定了：反客為主，牽牛鼻子的應訴方案。如何才能有效的落實這一方案，的確是十分棘手的問題。于是本代理人認真研究了雙方交易的整個過程和先后已發生過的兩次訴訟（即原告訴被告撤訴后，被告又訴原告被駁回，本次訴訟為雙方第三次訴訟），雙方爭議焦點問題以及法院在判決書中的認定和判決依據。在對雙方交易的事實和詳細經過理清弄懂后，確定置原告的事實與理由于不顧，從我方的角度將整個交易過程，在條理化的基礎上鋪開打，與原告爭點，不爭面，激發原告與我辯論的情緒，這樣就可以將原告的思路引入我方預設的方向上來，換言之，就是讓原告與我爭，而不是我與原爭。方案確定了，應訴策略也完善了，然后就是針對原告提出的五項訴訟請求逐一進行分析，逐一與委托人核實事實，印證證據，并用證據進行印證，發現問題，找到對我方有力的爭點。經過反復推敲最終歸納出兩條爭議的焦點，一是原《交房協議》是否有效；二是原告何某的購房契稅損失是否應由被告李某承擔。并緊緊圍繞這兩點爭點進行了充分的準備。首先在答辯階段本代理即將雙方的交易事實細化為系爭合同的三次變更，并充分的論證了雙方各自的合同義務已履行完畢，雙方已互不負有合同義務。被告的所謂違約責任，也因為原告在第一次起訴時自行撤訴并依原合同履行了合同義務而消滅。進而圍繞著合同履行過程中的三次變更，進行舉證、質證和辯論。在長達三個小時的庭審中，庭審形勢和走向完全在我方的掌控之中，原告方的思路也完全隨著我方預設的思路展開，進而取得了預期的庭審效果。法院最終采納了本代理人的觀點，依法駁回了原告五項訴訟請求中的四項，只判令被告承擔10天的違約責任，支付違約金人民幣1170元。后原告提出上訴，二審法院依法維持了一審判決。本案致勝的關鍵在于“反客為主”策略的成功。針對我方是被告且存在違約事實的實際情況，能夠在尊重基本事實的基礎上重新加以整理、闡述，并將原告的思路引領到我方的思路中來，在我方預設的焦點問題上展開激烈的辯論，使對我方有利的事實和證據在辯論中得以強化和固定，最終得到法院的支持，從而取得預期的勝利。

裁判結果

法院最終采納了本代理人的觀點，依法駁回了原告五項訴訟請求中的四項，只判令被告承擔10天的違約責任，支付違約金人民幣1170元。后原告提出上訴，二審法院依法維持了一審判決。