一、房屋租賃合同未經(jīng)備案是否有效

第一種觀點認為,非經(jīng)登記備案,未取得《房屋租賃證》的租賃合同是無效的。第二種觀點認為,登記備案對租賃合同的效力沒有影響。只要雙方當事人就合同主要內(nèi)容達成一致,是合同各方的真實意思表示，不違反法律法規(guī)規(guī)定的無效情形即可。第三種觀點認為,租賃合同登記與否,不影響租賃合同效力。但未經(jīng)登記的租賃合同,不得對抗第三人。

筆者贊同第二種觀點，雖然我國實行房屋租賃登記備案制度,但登記備案是行政機關(guān)針對租賃行為采取的行政管理手段,登記機關(guān)審查當事人的房屋租賃申請并決定是否頒發(fā)房屋租賃證件,是政府的行政行為,不是合同成立生效的要件。《合同法解釋(-)》第9條后段規(guī)定,法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù),但未規(guī)定登記后生效的,當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力,合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。而《城市房地產(chǎn)管理法》第54條也并未規(guī)定登記備案是房屋租賃合同生效或成立的要件。進行登記備案并獲取《房屋租賃證》,并不是租賃行為合法有效的憑證。房屋租賃合同登記備案的目的主要是防止國家稅費流失及當事人非法出租房屋,規(guī)范房屋租賃市場和確保國家稅收,且其性質(zhì)屬于行政機關(guān)的事后審查行為,與民事行為的效力無關(guān),當事人的民事行為行政機關(guān)無權(quán)干預(yù)。而且根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》第14條的規(guī)定,房屋租賃登記是房屋租賃合同成立后的程序,對合同成立及效力沒有影響。《房屋租賃合同解釋》第4條對此也作了規(guī)定。

二、于未按規(guī)定進行房屋租賃備案登記會引起怎樣的法律后果

1、未辦理房屋租賃備案登記對房屋租賃合同的效力影響

房屋租賃合同未辦理登記備案的，不影響合同本身的效力，除非當事人明確約定以辦理登記備案手續(xù)為租賃合同生效條件。但即使雙方在合同中約定“辦理登記備案手續(xù)房屋租賃合同才生效的”但事實上沒有辦理，只要雙方已實際履行合同的，則合同仍然是有效的。(有點拗口)

2、未辦理房屋租賃備案登記對承租人優(yōu)先購買權(quán)的影響

關(guān)于這點，目前法律對此的規(guī)定并不明確，我們可以參考上海市高級人民法院的相關(guān)意見。上海高院認為，如果租賃合同未經(jīng)登記的，享有優(yōu)先購買權(quán)的承租人不具有對抗善意第三人的效力。即，租賃合同未作備案登記，并且買受人(第三人)不知道房屋租賃事實的(買受人為善意)，承租人喪失優(yōu)先購買權(quán)。

3、未辦理房屋租賃備案登記的行政責(zé)任

對于未辦理房屋租賃備案登記的當事人會不會承擔什么責(zé)任?我想這個問題肯定是大家最關(guān)注的。相關(guān)規(guī)定表明主管部門可以要求當事人限期補辦，甚至可以要求對其施以罰款，但在實踐操作過程中，主管部門的大棒對此 “高舉而輕落”，目前因為這個問題而受罰的企業(yè)或個人我們還未發(fā)現(xiàn)。

房屋租賃登記備案制度是一種對房屋租賃合同的內(nèi)容以及合同行為變動進行登記備案的制度。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第54條及《商品房屋租賃管理辦法》第14條明確了房屋租賃登記備案制度，即房屋租賃合同的簽訂、變更、終止情況發(fā)生后的30日內(nèi)房屋出租人應(yīng)當向房屋所在地房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)，并由房地產(chǎn)管理部門對符合租賃登記條件的予以登記及發(fā)給房屋租賃證。

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