人們在選購房屋時，需要知道哪些房屋可以購買，哪些房屋不能購買。否則，一旦購買到法律規定但不能購買的房屋，將會導致房屋買賣行為無效。二手房買賣亦不例外。那么，不能購買的二手房都有哪些呢?對于購房者來說，購買二手房的流程是什么?對于這些問題的具體答案，下文中將一一為您介紹。

一、不能購買的二手房都有哪些

一般來說，二手房是可以買賣的，但也有例外情形。以下是不能買賣的二手房的情形：

1、未依法取得房屋所有權證的房屋;

2、只取得使用權的房屋，如房屋管理局直管公房;

3、鑒定為危房的房屋;

4、以標準價購買，尚未按成本價補足剩余價款，向全產權過渡的房屋;

5、在農村集體土地上興建的房屋;

6、已經被列入拆遷公告范圍的房屋;

7、所有權共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;

8、所有權有糾紛的房屋;

9、已經抵押，并且未經抵押人書面同意的房屋;

10、依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權屬轉移的房屋;

11、房屋已出租他人，出賣人未按規定通知承租人，侵害承租人優先購買權等權益的;

12、法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

二、購買二手房的流程是什么

1、雙方溝通。

買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

2、簽訂合同。

如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是的必經程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3、申請房屋審查。

買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

4、立契。

房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。

5、繳納稅費。

稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用 房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

6、辦理產權轉移過戶手續。

交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

7、銀行貸款審核。

對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發放。

8、房款兩清。

買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

上文中都有詳細為您列舉了出來。購買二手房是一個復雜的過程，包括選房看房、簽訂購房合同、收房驗房等。哪一個環節購房者都不能大意，否則將會陷入賣方設定的購房陷阱之中。在購買二手房時，如果您有不懂的地方，要及時向房產方面的專家律師咨詢解決，以避免您的合法權益遭到損害。

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