在生活中，做任何事一般都不會是一帆風順的，其中，買二手房也不例外，它會受到很多常見問題的局限。那么，根據經驗來看，簽訂二手房合同時有哪些常見問題呢?而如果您想避免這些問題，在購房前就要審查好相關事項，那買二手房究竟要審查哪些事項呢?下面將為您做一個較為詳細的闡明。

一、簽訂二手房合同時有哪些常見問題

下面簡單介紹一下二手房合同中買賣雙方最容易忽視的幾個問題：

1、購房者未能成功申請貸款。

目前，通過貸款支付主要房款是大多數購房人的首選付款方式，但如果買方不能通過銀行審查，又該怎么辦?買賣雙方應當根據雙方的實際付款能力進行約定，可以選擇如果貸款不成，買方在某個期限內另行自籌資金購房，也可以約定如果貸款不成，終止買賣協議。

2、國家出臺新規(guī)定，限制房屋轉讓或附加稅費。

簽訂二手房買賣協議之后，國家出臺新政策，辦理二手房轉讓須附加一定稅費，如2006年，國家出臺關于普通住房自住不滿5 年的房子，要交納個調稅等政策等一系列政策，買賣雙方為如何承擔協議后出現的稅費引發(fā)了一些糾紛。為避免此類糾紛，應當在合同中約定國家出臺新政策后的合同履行辦法，是按新規(guī)定辦，還是終止合同，終止合同的處理辦法等事項;此類約定是否明確可操作，具有現實意義。如最近一直在討論對經濟適用住房是否增加或改變上市交易的限制。

3、出售房屋的代理權。

如果產權證上的房主與賣房人不是同一個人，操作賣房的人作為代理人必須取得房主的合法授權。授權文件應當規(guī)范、合法有效，并且要作為房屋買賣協議的附件。

4、房屋附屬物的轉移。

有些房屋附有車庫或地下室，這些附屬物應當一并轉移，在買賣合同要作出約定;

5、房屋的內部結構的保障條款。

二手房因裝修改變房屋結構的情況比較常見，如果改變房屋結構影響到房屋安全，其責任是相當重大的，在買賣合同中應當記載并約定相關事項;

6、土地使用期限。

二手房土地使用期限，直接涉及買方的后期利益，如果剩余土地使用年限不清楚，應當讓賣方合同中承諾如果剩余土地使用年限不實所承擔的責任。

二、買二手房要審查哪些事項

1、審查房屋是否具有合法的產權。通過房產管理部門看產權有無爭議，防止假產權證，避免“一房多賣”，或是無證的違章建筑。

2、審查房屋產權的真正歸屬。

看產權證上業(yè)主姓名與售房者身份證是否一致，有無其他共有人。防止無權的人或者是部分產權人未經其他共有人同意擅自出售房屋。如果是夫妻或家庭成員共有的，或繼承人共有的房屋，那么買受人應當和全部共有人共同簽定房屋買賣合同。共有人不能到場的，應由其出具公證委托書。因為依照法律規(guī)定，未經共有人同意，部分共有人擅自轉讓共有財產所簽定的買賣合同一般是無效的。

3、審查房屋產權轉移是否受到限制。

看房屋有無被司法機關查封，有無被抵押，是否是允許上市交易的經濟適用房，近期是否被列入拆遷范圍等。房屋的用途是民用還是商用。土地使用權是出讓的還是劃撥的，出讓土地使用年限還有多長，是否劃算，是否是農村集體土地，因為現行法律法規(guī)還不允許城市居民購買農村集體土地上所建的房屋。

4、實地查看房屋的現狀。看房屋的坐落與產權證的登記是否一致，登記面積與實際面積大體是否相當，房屋的結構質量、通風采光、供電、供水、供氣、交通狀況等是否理想。

5、審查房屋是否存在租賃關系。

如果買房時，房主與第三人還存在著租賃關系，在此情況下，買受人雖然能取得房屋產權，卻有可能因租賃期未滿而無法入住;或買賣合同可能因為侵犯了承租人的優(yōu)先購買權而被撤銷，從而陷入訴訟糾紛之中。

目前，二手房買賣合同沒有統(tǒng)一的標準范本，在實踐中，各個中介公司的二手房合同樣本各式各樣，甚至同一公司的的二手房合同都不一樣。因二手房買賣協議不規(guī)范，約定不明確導致糾紛的事例數不勝數。因此，建議您在買二手房時，最好是咨詢一下專業(yè)房產的律師，并讓他針對二手房買賣雙方的實際情況，起草、審查二手房買賣協議，讓買賣雙方簽訂一份嚴謹、詳盡、約定明確的二手房買賣協議，是避免二手房糾紛的關鍵措施之一。

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