相對于一手房來說，二手房雖然存在價格低等優(yōu)勢，但其存在的法律關(guān)系較之一手房更為復(fù)雜，因此，人們在買二手房前須對各方面事項調(diào)查清楚。具體來說，在購買二手房之前須調(diào)查哪些事項?為了避免發(fā)生二手房買賣糾紛，人們買二手房要注意哪些細(xì)節(jié)問題?對于這些問題的具體答案，下文中將一一為您揭曉。

一、在購買二手房之前須調(diào)查哪些事項

首先，調(diào)查出賣人有無權(quán)利或資格出售該房屋。需要調(diào)查的事項包括：

1、出賣人是否是依法登記取得該房屋《房地產(chǎn)權(quán)證書》的所有權(quán)人;

2、房屋屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司所有的，有無公司董事會、股東會審議同意出售的書面文件;

3、房屋屬于國有或集體資產(chǎn)的，有無政府主管部門的批準(zhǔn)出售文件;

4、屬于共有房屋的，其他共有人是否同意出售;

5、已購公房出售的，房改購房時同住成年人是否同意出售該房屋;

6、他人對該房屋是否存在優(yōu)先購買權(quán)及優(yōu)先購買權(quán)人是否同意放棄該優(yōu)先權(quán)。其次，調(diào)查清楚該房能不能出賣。有下列情形的房屋是不能買賣的：

(1)司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他方式限制該房屋權(quán)利的;

(2)儂法收回土地使用權(quán)的;

(3)權(quán)屬有爭議的;

(4)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

(5)已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;

(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。若是已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房出售，還要審查已購公房或經(jīng)濟(jì)適用房有無禁止買賣的情形。如果購房人是境外人士，還要調(diào)查清楚該地段的房屋境外人士能否購買。有些地段的房屋，處于國家安全和軍事安全的考慮，國家安全部門是禁止境外人士購買的。這也是國際上一種常見的現(xiàn)象。

二、買二手房時要注意哪些細(xì)節(jié)

1、房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

3、交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

4、土地情況是否清晰

二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點(diǎn)不劃算。

5、市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

6、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

7、單位房屋是否侵權(quán)

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

上文中都有為您詳細(xì)列舉了出來。生活中，您在購買二手房的過程中，一定要時刻保持謹(jǐn)慎，要注意防范二手房中介陷阱，防范賣家一房多賣而可能會給您造成的損失。還要注意看房，審查房屋是否存在產(chǎn)權(quán)問題和質(zhì)量問題等等。

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