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在我國(guó)，由于房?jī)r(jià)太高，有很多人選擇按揭貸款買房，而在這其中有些購(gòu)房者由于種種原因不能承受資金的壓力，會(huì)選擇低價(jià)賣掉房子。那對(duì)于想要購(gòu)買二手房的朋友可以考慮購(gòu)買。那應(yīng)該怎么購(gòu)買按揭二手房呢？律霸小編為您整理相關(guān)知識(shí)，請(qǐng)閱讀下面的文章進(jìn)行詳細(xì)了解。

一、怎么購(gòu)買按揭二手房

首先，要理清該二手房所涉及的法律關(guān)系和當(dāng)前的法律狀態(tài)。

如果是二手房的主人已經(jīng)與原開(kāi)發(fā)商辦理完產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，并且已經(jīng)拿到產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，那么情況就較為簡(jiǎn)單，二手房購(gòu)買者只需與二手房主人就二手房?jī)r(jià)款問(wèn)題談妥。

然后，辦理二手房的具體過(guò)戶手續(xù)即可。

如果是二手房主人尚未從開(kāi)發(fā)商處辦理該房產(chǎn)的過(guò)戶手續(xù)，而且還欠著銀行的貸款，開(kāi)發(fā)商仍為該房產(chǎn)的主人向按揭銀行承擔(dān)著連帶還款的責(zé)任，這時(shí)二手房購(gòu)房人就要格外謹(jǐn)慎。

在此類二手房買賣中，如果買賣雙方有意向達(dá)成交易，買方應(yīng)與賣方一起先征得銀行和開(kāi)發(fā)商的同意。對(duì)此類交易有三種處理方法：

1、如果買方能一次性向賣方付款，程序也相對(duì)簡(jiǎn)單，由二手房的主人一次性向銀行還清按揭貸款，終止原借款合同。如有抵押登記應(yīng)辦理抵押解除手續(xù)，再請(qǐng)開(kāi)發(fā)商與銀行解除階段性連帶擔(dān)保法律關(guān)系，接著解除二手房主人因開(kāi)發(fā)商為其擔(dān)保而建立的反擔(dān)保法律關(guān)系，最后由二手房主人在房屋土地管理部門向二手房購(gòu)買人辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

2、如果買方不能一次性向二手房主付款，而是采用銀行按揭貸款方式，則二手房主人可以推薦買方向其貸款行申請(qǐng)貸款，即將原借款人換成新的買主。當(dāng)然這樣做首先要經(jīng)過(guò)原按揭銀行的同意和認(rèn)可，并與銀行辦理新的貸款手續(xù)，終止原來(lái)的貸款協(xié)議。同時(shí)還要與開(kāi)發(fā)商取得聯(lián)系，征得開(kāi)發(fā)商同意，終止開(kāi)發(fā)商為二手房主人的擔(dān)保協(xié)議，而由開(kāi)發(fā)商與銀行對(duì)新的二手房業(yè)主重簽擔(dān)保協(xié)議。這樣每一個(gè)環(huán)節(jié)都要重新走一遍。原來(lái)的法律關(guān)系需要重新調(diào)整，新的法律關(guān)系需要重新建立。

3、二手房購(gòu)買人也可以選擇在另外一家銀行進(jìn)行按揭貸款，但這樣做，原二手房的主人與原借款銀行的法律關(guān)系就需要終止。也就是說(shuō)，需要二手房購(gòu)買人向二手房主人一次付清其向銀行的借款，否則，無(wú)法了結(jié)原二手房主人與其貸款銀行的法律關(guān)系。這樣做會(huì)使程序較為復(fù)雜，因此最好的辦法是二手房購(gòu)買人與二手房主人達(dá)成一致意見(jiàn)，請(qǐng)二手房主人的按揭銀行仍然做二手房購(gòu)買人的銀行，這樣操作，程序就較為簡(jiǎn)便，法律障礙就少多了。

二、購(gòu)買按揭二手房有哪些流程

1、 前期準(zhǔn)備

(1)買方應(yīng)主動(dòng)向中介公司或者賣方詢問(wèn)房屋是否存在抵押的情況，為了保險(xiǎn)起見(jiàn)，買方可以要求查看產(chǎn)權(quán)證“附記”欄或者到房地產(chǎn)交易中心查詢;

(2)如果確實(shí)存在抵押的情況，買方應(yīng)了解賣方未還款期限和余額，已還款年限和金額，因?yàn)檫@要涉及到后續(xù)的可操作性問(wèn)題，必要時(shí)可以要求賣方提供最近一個(gè)月的還款憑證;

(3)如果買方?jīng)Q定購(gòu)買該套房屋并決定采用提前還貸、注銷抵押的方法，雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)未付款項(xiàng)由誰(shuí)支付進(jìn)行協(xié)商，一般可以采取：由賣方自籌資金;由買方籌集資金抵作購(gòu)房款;或者由雙方分擔(dān)，辦理交易時(shí)再做結(jié)算;

(4)此外在提前還貸過(guò)程中還可能發(fā)生的其它費(fèi)用，根據(jù)目前各大銀行對(duì)于提前還貸的做法不一致，一般還款6個(gè)月或者1年后提出申請(qǐng)即可提前還款，無(wú)須支付違約金;但如果還款不滿6個(gè)月或者1年的，要支付一定數(shù)額的違約金，那么這筆費(fèi)用究竟由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)應(yīng)在簽訂買賣合同之前，協(xié)商一致。

2、辦理程序：買方支付定金，并按照約定的方式提前還款，注銷抵押

特別提示：本過(guò)程較為關(guān)鍵，其中涉及到諸多手續(xù)，各個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)做好銜接，因?yàn)橐坏┿暯硬缓镁蜁?huì)發(fā)生糾紛，雙方最好還是能夠通過(guò)房產(chǎn)中介公司或者律師進(jìn)行操作，他們作為第三方，具有一定的可信度和專業(yè)性。

(1)雙方按照約定準(zhǔn)備未還貸資金，同時(shí)由賣方或者賣方委托的中介公司或律師向貸款銀行提出提前還貸的書(shū)面申請(qǐng)，在經(jīng)過(guò)銀行審核通過(guò)后還款。貸款銀行出具《借款清結(jié)證明》，賣方收回《房地產(chǎn)其他權(quán)利證明》。

(2)雙方持《借款清結(jié)證明》到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理注銷抵押登記的手續(xù)，同時(shí)辦理房屋交易手續(xù)。

(3)如果提前還貸資金是由買方出的，那么買方最好要求中介公司或其他第三人能夠提供擔(dān)保，以防款項(xiàng)落空。

除了要知道具體的購(gòu)買流程外，還要了解其中可能產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，不是當(dāng)事人交付了房屋、交付了二手房?jī)r(jià)款之后，交易就算完成了。還需要辦理二手房的過(guò)戶手續(xù)，那么才能算二手房交易完成。

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