如今有些地方的房?jī)r(jià)每天都在上漲,一些人手頭資金不足,而且對(duì)房子要求不是嚴(yán)格的話就開(kāi)始選購(gòu)二手房進(jìn)行交易,說(shuō)明二手房有著獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。那么如果在濟(jì)南怎么交易二手房?在濟(jì)南二手房買(mǎi)賣(mài)手續(xù)是怎樣的?下面律霸的小編為您進(jìn)行解答。
一、買(mǎi)賣(mài)前的產(chǎn)權(quán)審核
擔(dān)心買(mǎi)到產(chǎn)權(quán)有瑕疵的房子,是買(mǎi)家們不敢進(jìn)行自主交易的一大原因。但做足前期準(zhǔn)備工作,這一問(wèn)題也將不是問(wèn)題。
首先,要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證,注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。如果有兩個(gè)人,在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字;其次,看購(gòu)房時(shí)的相關(guān)憑據(jù),比如購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等,作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。
二、交定金與簽合同
看好房子,確定房屋產(chǎn)權(quán)后,交定金就是順理成章的事。但千萬(wàn)不要忽視這個(gè)小小的環(huán)節(jié),交定金也是有竅門(mén)的。房子動(dòng)輒上百萬(wàn),以5%計(jì)算定金額度也能達(dá)到5萬(wàn)元。所以當(dāng)交易進(jìn)行到這個(gè)環(huán)節(jié)時(shí),請(qǐng)多留個(gè)心眼。
如果你看中的房子還在按揭中,定金最好不要直接交到業(yè)主手中,而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。如果買(mǎi)賣(mài)雙方都有可以信賴(lài)的第三方,則可以簽一個(gè)簡(jiǎn)單協(xié)議,約定贖樓完畢之后給定金賣(mài)方,需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣(mài)家收訖,賣(mài)家以未收到定金為由拒絕履行合同的,視為違約”。如果沒(méi)有可信賴(lài)的第三方,定金最好交由銀行監(jiān)管。具體做法是:買(mǎi)賣(mài)雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可,約定在交易中心完成遞件手續(xù)后,劃撥到賣(mài)家賬戶(hù)上。
一般來(lái)說(shuō),在交定金的時(shí)候會(huì)簽一份預(yù)約買(mǎi)賣(mài)合同,示范文本可以在深圳市國(guó)土房管局網(wǎng)站上下載。合同至少需要約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時(shí)間、違約金和違約責(zé)任等,具體條款見(jiàn)示范文本。
三、贖樓
贖樓是一門(mén)大學(xué)問(wèn),不同贖樓方式費(fèi)用不同、供樓時(shí)間不同、面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不同。一般來(lái)說(shuō),贖樓是業(yè)主方的責(zé)任。贖樓有兩種操作方式:其一,業(yè)主通過(guò)擔(dān)保公司,向銀行借款贖樓,產(chǎn)生的是0.8%的擔(dān)保費(fèi)用,以及0 .4%的短期贖樓利息,等買(mǎi)家房產(chǎn)證出來(lái)之后,再到銀行做按揭;其二,買(mǎi)家通過(guò)擔(dān)保公司向銀行做按揭,銀行再將贖樓款打給賣(mài)家,其中只需要產(chǎn)生擔(dān)保費(fèi),但買(mǎi)家需要提前供樓。
“出于風(fēng)險(xiǎn)考慮,買(mǎi)家最好采用前一種方式贖樓。通過(guò)后一種方式,可節(jié)省0.4%的短期贖樓利息,但如果交易終止、賣(mài)家悔約不賣(mài)或是房屋存在產(chǎn)權(quán)問(wèn)題,買(mǎi)家將陷入被動(dòng)境地?!泵缆?lián)物業(yè)按揭部總監(jiān)王青說(shuō)。
這里邊還有一些小竅門(mén):如果通過(guò)同行轉(zhuǎn)按揭,上述費(fèi)用少不了,但可以節(jié)省不少時(shí)間。另外,擔(dān)保公司與銀行有對(duì)接的關(guān)系,比如某個(gè)擔(dān)保公司對(duì)應(yīng)的銀行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何選擇擔(dān)保公司,可到打算辦按揭的銀行咨詢(xún),否則先行選擇擔(dān)保公司可能要空跑一趟。
風(fēng)險(xiǎn)提示:因贖樓產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn),為此環(huán)節(jié)中最大。買(mǎi)家拿現(xiàn)金贖樓或自己通過(guò)擔(dān)保公司向銀行貸款贖樓,都是不可取的方法。如果發(fā)生交易因意外原因終止、房屋被查封等問(wèn)題,買(mǎi)家會(huì)冒風(fēng)險(xiǎn)。記者采訪的幾位中介按揭部專(zhuān)家,均認(rèn)同“兩筆款贖樓”,即業(yè)主自己通過(guò)擔(dān)保公司向銀行借款。
四、付首期及資金監(jiān)管
除了產(chǎn)權(quán)問(wèn)題之外,自主交易需要擔(dān)心的第二大問(wèn)題就是資金監(jiān)管。事實(shí)上,資金監(jiān)管目前已成體系,買(mǎi)賣(mài)雙方按照既成規(guī)定來(lái)做,風(fēng)險(xiǎn)很小。無(wú)論是通過(guò)何種方式交易,首期款必須放銀行監(jiān)管。
具體操作是:買(mǎi)賣(mài)雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議,然后各自在銀行開(kāi)一個(gè)賬戶(hù),約定在買(mǎi)家過(guò)戶(hù)完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后,首期款打給賣(mài)方。如果交易順利完成,銀行會(huì)把款項(xiàng)打給賣(mài)方;如果中間出現(xiàn)問(wèn)題交易終止,則把首期款再打回給買(mǎi)方。銀行提供此項(xiàng)服務(wù),一般會(huì)收取單筆500元左右的監(jiān)管費(fèi),但如果你是通過(guò)要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管,則可以省去這筆費(fèi)用。
出于公平角度考慮,銀行會(huì)要求買(mǎi)賣(mài)雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時(shí)就在放款書(shū)上先簽字,這樣放款時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方不需要親自到銀行,也能避免買(mǎi)家到時(shí)候不配合放款給賣(mài)家?guī)?lái)困擾。
五、簽訂買(mǎi)賣(mài)合同
在交定金環(huán)節(jié),記者已經(jīng)提前知會(huì):自主交易可以先簽訂一個(gè)“書(shū)面協(xié)議”,這個(gè)協(xié)議與普通的中介的居間合同非常類(lèi)似,只是缺少了中介那部分內(nèi)容。其格式可以參考中介的居間合同,或者直接到深圳市國(guó)土房管局網(wǎng)站的“信息公開(kāi)”欄目的房地產(chǎn)管理相關(guān)下載處,下載《深圳市二手房預(yù)約買(mǎi)賣(mài)及居間服務(wù)合同(2008版示范文本)》作為參考。
簽訂書(shū)面協(xié)議時(shí),最主要要關(guān)注四個(gè)方面,是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價(jià)、交易稅費(fèi)及日期,其中要注意的是書(shū)面協(xié)議里面要明確交易稅費(fèi)雙方如何分擔(dān)。日期也是非常重要,像交定金、過(guò)戶(hù)、交樓時(shí)間,確定日期才能夠保證交易順利進(jìn)行,例如規(guī)定贖樓要在45天內(nèi)做完,首期款在簽完合同內(nèi)7天做銀行監(jiān)管等。
交付首期之后,就可簽訂國(guó)土房管局的正式二手房買(mǎi)賣(mài)合同。深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)(下簡(jiǎn)稱(chēng)房協(xié))的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,自主交易雙方可以在任何能夠上網(wǎng)的地方,上到房協(xié)的網(wǎng)站,注冊(cè)并填寫(xiě)相關(guān)內(nèi)容,經(jīng)過(guò)共4個(gè)工作日的確權(quán)及辦理時(shí)間后,就可以直接到房協(xié)(福田區(qū)景田東路36號(hào)潤(rùn)豐園小區(qū)一樓)去領(lǐng)取,完全免費(fèi)。據(jù)該負(fù)責(zé)人介紹,目前房協(xié)已經(jīng)取消了中介代打合同的資格,不過(guò)還是有中介通過(guò)公司端口代打二手房合同并收取一定費(fèi)用。記者了解到,這個(gè)費(fèi)用并不固定,一般是180元以上,多的更有三四百元。
六、選銀行和辦按揭
如果不是一次性付款,買(mǎi)家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請(qǐng)需要買(mǎi)賣(mài)雙方到場(chǎng),要帶上身份證原件、收入證明、買(mǎi)賣(mài)合同。申請(qǐng)貸款時(shí)直接找到銀行的客戶(hù)經(jīng)理,說(shuō)要做房產(chǎn)按揭,他就會(huì)幫忙處理。一般來(lái)說(shuō)當(dāng)天就能夠確批復(fù)。但有時(shí)候也會(huì)出現(xiàn)貸款額度不能達(dá)到預(yù)期的情況,像評(píng)估價(jià)高的銀行需要再評(píng)估,一般會(huì)延長(zhǎng)二三個(gè)工作日。不過(guò)在辦理按揭前,買(mǎi)方需要自己心里有個(gè)數(shù),如果房產(chǎn)樓齡較新,例如是在2000年以后入伙,因?yàn)樵u(píng)估價(jià)比較高,貸款一般可以貸到八成。如果是在2000年以前的房子,那么貸款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的銀行監(jiān)管,也可以在申請(qǐng)按揭時(shí)同時(shí)辦理,免得來(lái)回跑腿。
至于銀行的選擇,中介人員推薦說(shuō)四大國(guó)有銀行的貸款額度會(huì)較寬松,而且辦事效率會(huì)高一些。至于利率是否能下浮,每家銀行執(zhí)行的政策基本一致,所以并不需要更多考慮。
七、過(guò)戶(hù)及交稅
去過(guò)戶(hù)時(shí),需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。買(mǎi)賣(mài)雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買(mǎi)賣(mài)合同。一般遞件后,拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。
至于辦證時(shí)間,關(guān)內(nèi)是5個(gè)工作日出新證,關(guān)外寶安也是5個(gè)工作日,龍崗則是20-30個(gè)工作日(2000年以前的舊證是30個(gè)工作日,2000年以后的新證是20個(gè)工作日)。交稅時(shí),如果合同約定是各付稅費(fèi),那么兩人必須同時(shí)到場(chǎng);如果是業(yè)主實(shí)收,就只需要買(mǎi)家到場(chǎng)。至于拿新證,一次性付款就可以直接拿新的房產(chǎn)證;如果是按揭貸款拿的就是房產(chǎn)證復(fù)印件,銀行也會(huì)自動(dòng)去國(guó)土房管局辦理抵押手續(xù),在5個(gè)工作日后放尾款給業(yè)主。
八、后續(xù)事項(xiàng)
交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤樱绻慨a(chǎn)內(nèi)部還有家具家電,還要核實(shí)清楚是否有被更換或搬走,最終業(yè)主才交鑰匙,正式完成交易。而上述的水電等交接,就要分別到管理處、水務(wù)局、有線電視臺(tái)、供電局等部門(mén)去辦理,雙方應(yīng)準(zhǔn)備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等,部分區(qū)域像羅湖區(qū),辦理水電交接的時(shí)候也許要提供抵押合同,交易雙方最好在去之前打電話進(jìn)行咨詢(xún),以免來(lái)回跑動(dòng)。最主要的是之前有簽訂《交房保證金協(xié)議》,如果房子內(nèi)部家具家電完整,就交回給業(yè)主保證金。如果家具家電確實(shí)有缺失,那么經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商后可以在保證金里面進(jìn)行抵扣。
因此濟(jì)南二手房買(mǎi)賣(mài)手續(xù)也是很正規(guī)合法的,不論是在哪種途徑得到的賣(mài)房信息,首先要親自去核實(shí)房子證件的合法性,了解房子的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題,與售房者商討好價(jià)格時(shí),按照交易的合法流程進(jìn)行,當(dāng)感覺(jué)房子的合法性不明確時(shí),要及時(shí)的停止交易,避免自己的資金受到損失,利益受到侵害。
上海二手房交易稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
二手房按揭貸款賣(mài)家可以直接拿到錢(qián)嗎
二手房買(mǎi)賣(mài)時(shí)沒(méi)拿到房本,購(gòu)買(mǎi)合同有效嗎?
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