房屋是人們始終熱衷討論的一個(gè)話題，也是很多人窮極一生追求的住所，隨著商品房交易價(jià)格不斷飆升，二手房市場也逐漸回暖，迎來了春天。購買二手房人們只知道簽訂購房協(xié)議和合同，但對于二手房合同補(bǔ)充協(xié)議中的注意事項(xiàng)人們又了解多少呢?下面請隨律霸一起來學(xué)習(xí)一下。

一、公共維修基金的過戶問題

通常來講,買賣雙方的成交價(jià)格里已經(jīng)包含了公共維修基金的款項(xiàng),但是公共維修基金不能夠隨著房子一起轉(zhuǎn)移,因此,買賣雙方在簽訂補(bǔ)充協(xié)議條款的時(shí)候,應(yīng)該約定好雙方辦理公共維修基金過戶的時(shí)間和地點(diǎn)。

二、如何防止一房二賣

為了防止買方陷入人財(cái)兩空的境地,購房者可以對購買的房產(chǎn)簽訂預(yù)告登記,這樣一來,產(chǎn)權(quán)人就不能私下里處理該不動(dòng)產(chǎn)了。

三、按揭無法順利辦理時(shí)雙方的責(zé)任問題

在買方辦理二手房按揭手續(xù)的時(shí)候,可能因?yàn)橘I方、房子甚至銀行的原因,而無法順利辦理,因此在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí),應(yīng)該明確按揭未能正常辦理時(shí)買賣雙方各自的責(zé)任問題。

四、買賣雙方碰到?jīng)_突該如何解決

近些年來,買賣雙方因?yàn)楹贤瑑?nèi)容不一致,責(zé)任不明而導(dǎo)致糾紛的情況時(shí)有發(fā)生。因此在簽訂合同的時(shí)候,需明確出現(xiàn)沖突后的具體處理方法。

五、先防霸王條款

目前全國各地因補(bǔ)充協(xié)議所造成的購房糾紛日益增多。雖然補(bǔ)充協(xié)議原是為了完善標(biāo)準(zhǔn)合同，但現(xiàn)在則往往成為開發(fā)商的霸王條款，消費(fèi)者基本上沒有商量的余地。按理，補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)由雙方共同協(xié)商簽訂，如果消費(fèi)者認(rèn)為有關(guān)約定不合理，可以提出來進(jìn)行修改，如果因補(bǔ)充協(xié)議產(chǎn)生分歧，消費(fèi)者可提出退房并退回認(rèn)購款和定金。法律人士也指出，合同雙方的權(quán)利和義務(wù)應(yīng)當(dāng)是對等的，李先生所遇到的補(bǔ)充協(xié)議卻強(qiáng)調(diào)任何情況下均由消費(fèi)者承擔(dān)責(zé)任，違背了主合同的主旨，剝奪了消費(fèi)者權(quán)利。

而其有關(guān)違約金比例的約定不公平，在加重購房者違約成本的同時(shí)降低了開發(fā)商的違約懲罰，顯失公平，是明顯的霸王條款。

另外，補(bǔ)充協(xié)議作為合同一般應(yīng)是與主合同同時(shí)簽訂的，其內(nèi)容應(yīng)為對主合同的補(bǔ)充，而非更改。如果其中內(nèi)容與主合同不一致，應(yīng)以政府認(rèn)可的聯(lián)機(jī)備案合同為準(zhǔn)。

補(bǔ)充協(xié)議中有明顯免除已方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利內(nèi)容的格式條款的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效條款。同時(shí)，補(bǔ)充協(xié)議一旦簽署也就具有了法律效力，因此對于這類明顯的霸王條款、無效條款，購房者還是要從一開始就據(jù)理力爭，防止交了錢、付了款之后才發(fā)現(xiàn)利益受損。

六、遵循三大原則

補(bǔ)充協(xié)議是買賣雙方在使用《商品房買賣合同》范本簽約時(shí)，對雙方各自關(guān)心的條款內(nèi)容進(jìn)行修改或增加，以明確雙方權(quán)利義務(wù)的條款或協(xié)議。現(xiàn)在市場交易中二手房合同補(bǔ)充條款多為雙方協(xié)商的自擬格式，商品房出售合同的補(bǔ)充條款多為開發(fā)商擬訂的格式條款，但條款是可以調(diào)整的。并遵循三大原則：

一是細(xì)致。首先將整個(gè)交易的全過程，包括合同簽訂、履行的全過程，其中涉及廣告、合同、退房、退款甚至離婚和死亡等都應(yīng)予以充分考慮;其次是對涉及房屋的質(zhì)量、面積、配套設(shè)施及社區(qū)環(huán)境等方面內(nèi)容加以明確;最后是對可能產(chǎn)生爭議的地方，包括一些有借鑒意義的案例訂入?yún)f(xié)議。

二是違約責(zé)任。訂立補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，應(yīng)該注意權(quán)利與義務(wù)的對應(yīng)，每一項(xiàng)義務(wù)都意味著責(zé)任，每一個(gè)責(zé)任都會(huì)產(chǎn)生違約對應(yīng)的后果。

三是舉證責(zé)任。購房者在目前的全部房地產(chǎn)交易過程中較難行使知情權(quán)，在訴訟或仲裁中無法提供相應(yīng)的證據(jù)，如果按照一般舉證原則即誰主張誰舉證的做法，是無法有效地保護(hù)購房者權(quán)利的，所以補(bǔ)充協(xié)議在某些方面采用舉證責(zé)任倒置的方法，規(guī)定由開發(fā)商來承擔(dān)舉證責(zé)任，以此來保護(hù)購房者利益。

補(bǔ)充協(xié)議是二手房買賣雙方在簽訂二手房轉(zhuǎn)讓合同后，對雙方各自關(guān)心的條款和問題在原合同中未標(biāo)注明白的內(nèi)容進(jìn)行修改或增加，來明確二手房轉(zhuǎn)讓方和購買方的權(quán)利和義務(wù)，防止任何一方收到不公正的待遇。對于二手房合同補(bǔ)充協(xié)議，合同雙方在原合同的基礎(chǔ)上進(jìn)行協(xié)商和溝通，更多相關(guān)知識您可以咨詢律霸唐山律師。

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