楊某系縣房地產開發公司股東之一。2007年1月，楊某經與戀人王某商定，楊某將其從縣房地產開發公司分得的店面贈與王某，有關房屋辦證手續由楊某負責。同年1月22日，楊某以王某的名義向縣房地產管理局（以下簡稱房管局）申請辦證，房管局依法向王某頒發了產權證書。不久，楊某與王某鬧了矛盾，2007年2月楊某單方向房管局申請注銷了王某的店面產權，改將店面注冊登記于自己名下，房管局為楊某辦理了相關登記手續。2008年1月，楊某將該店面轉賣給了不知情的胡某，并辦理了產權過戶登記手續。2008年3月，王某得知此事后向法院起訴，要求法院撤銷房管局注銷王某產權的行政行為，恢復王某產權證的合法有效性，并確認楊某為自己所辦的產權證書無效。

［分歧］

本案在審理過程中，存在以下三種不同觀點。

第一種：撤銷房管局注銷王某產權的行政行為，確認楊某改為自己所辦產權證無效。楊某將店面贈于王某并為之辦理了產權登記手續，楊某的贈與行為已然完成，此時王某系該店面的合法所有人。事后，楊某在未征得王某的同意下，私自到房管局申請變更登記，房管局未經嚴格審查一，在王某未到場，未簽字認可也未授權的情況下，將王某的產權擅自注銷，并將店面轉注冊于楊某名下，房管局注銷及登記行為明顯違反法定程序，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（二）項的規定，應予撤銷，本可同時判決被告重新作出具體行政行為，但因店面已由楊某賣給了不知情的胡某，并辦理產權過戶登記手續，胡某對該店面善意取得，如判決房管局重新作出具體行政行為已然喪失意義，故僅撤銷房管局注銷王某產權的行政行為，確認房管局將店面登記于楊某名下的行政行為無效，但不予恢復王某的產權。

第二種：撤銷房管局注銷王某產權行為，同時責令房管局采取補助措施，恢復王某的產權。對于撤銷房管局注銷王某產權行為的理由同意第一種意見，同時楊某的行為已嚴重侵害了楊某的合法權益，現因爭議店面已由第三人善意取得，如果不責令房管局采取補救措施，恢復王某的產權，則不利于王某向楊某主張賠償無合法依據，從而不利于保護被侵權人的合法利益。

第三種：應當判決確認房管局將王某產權變更為楊某的登記行為無效。房管局注銷王某產權，為楊某辦理注冊登記行為實際上實施的就是變更產權登記行政行為，由于房管局違反法定程序變更，被訴具體行政行為應無效，加之爭議店面產權已由第三人善意取得，恢復王某的產權已無實際意義，故應適用《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十七條第二款第（三）項的規定，適用確認判決，確認被訴具體行政行為依法無效。

筆者同意第三種觀點。

［管析］

本案中要解決的法律問題主要有兩個。一是本案的處理應適用何種判決，二是胡某的行為是否屬善意取得。

被訴具體行為違法，通常的理解是應當撤銷，但《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十七條規定第二款規定，人民法院認為被訴具體行政行違法，但不具有可撤銷內容的或具體行政行為依法不成立或者無效的，都應當作出確認被訴具體行政行為違法或無效的判決。

事實上，本案房管局注銷王某的產權登記與為楊某的注冊登記行為，實施的就是一個變更產權登記行為，房管局在未經得店面合法所有人王某的同意下即擅自變更產權歸楊某，明顯違法且明顯超越行政主體職權，應屬無效行政行為。依照《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十七條規定第二款第（三）項的規定，應當作出確認被訴具體行政行為無效的判決。同時依照我國物權法第106第第（一）項的規定：“受讓人受讓該不動產或動產時是善意的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權。”本案胡某受讓店面時對房產的產權瑕疵完全不知情，且經公平交易受讓了房產，屬于善意取得。如果判決撤銷房管局的變更產權登記行政行為，恢復王某的合法產權，則明顯違反了物權法的規定，侵害了胡某的合法權益。也就是說，此時該店面的最后權屬登記既成事實，被訴具體行政行為雖然明顯違法，但不具有可撤銷內容，依照《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十七條規定第二款第（二）項的規定，亦應當作出確認被訴具體行政行為無效的判決。