由于二手房性價(jià)比高，交易簡(jiǎn)易現(xiàn)房現(xiàn)賣，不用等太長(zhǎng)時(shí)間以及二手房周邊配套設(shè)施完善、交通便捷等原因，形成了二手房市場(chǎng)火爆的局面。但是二手房交易中不少出現(xiàn)了一房?jī)少u的情況，本文就介紹了二手房一房二賣是怎樣產(chǎn)生的，法律對(duì)一房二賣的規(guī)定，為讀者提供參考。

一、二手房一房二賣怎樣產(chǎn)生?

1、誠(chéng)信的缺失

我國(guó)自古以來(lái)是誠(chéng)信禮儀之邦，然而，隨著時(shí)代的演變，經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，部分市場(chǎng)交易主體對(duì)誠(chéng)信二字僅存于紙面而不付諸實(shí)踐。現(xiàn)代城鎮(zhèn)社會(huì)從法理學(xué)上分析是“陌生人社會(huì)”，其是相對(duì)于“熟人社會(huì)”而言的，舉個(gè)普通的例子來(lái)講，現(xiàn)代城市商品房的左鄰右舍可能居住在一起十幾年都不認(rèn)識(shí)隔壁住的是誰(shuí)。而這樣的“陌生人社會(huì)”所衍射出來(lái)的一個(gè)現(xiàn)象就是在市場(chǎng)交易過(guò)程中某一主體違背誠(chéng)信做交易，其換個(gè)地方進(jìn)行交易便不怕遇見(jiàn)“熟人”(即過(guò)去被騙的人)。而在“熟人社會(huì)”中，舉例來(lái)說(shuō)，如農(nóng)村，某一村民違背誠(chéng)信欺騙了另外的村民，可能當(dāng)天就全村知曉，其無(wú)法在村里立足。 “一房二賣”這種市場(chǎng)交易在現(xiàn)代城鎮(zhèn)中的普遍性，其外部源于其社會(huì)環(huán)境的陌生，但其思想根源在于誠(chéng)信的缺失。

2、利益的驅(qū)使

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)說(shuō)，人的行為在很大程度上會(huì)受到利益的驅(qū)使，當(dāng)然這里的利益未必是金錢(qián)上的，也不代表是貶義的，僅就從“一房二賣”這個(gè)角度而言，由于獲利空間大而違法或違約成本低的情況下，極易引導(dǎo)市場(chǎng)主體從事該行為。以深圳的二手房交易慣例來(lái)說(shuō)，其合同文本一般是采用中介出具的合同樣板，對(duì)于其中未能按約定交付房屋的違約責(zé)任約定一般是定金罰則與違約金相并存的約定。因一般定金的最高標(biāo)準(zhǔn)不得超過(guò)合同標(biāo)的額的20%，故而定金的懲罰相對(duì)不高，而違約金的數(shù)額即使約定過(guò)高也不見(jiàn)得能在訴訟或仲裁中獲得支持，因?yàn)楦鶕?jù)《最高人民法院關(guān)于適用合同法>若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十九條第二款規(guī)定“當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的”過(guò)分高于造成的損失”。”而《合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定是“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。”因此，在前述中介的合同范本當(dāng)中一般當(dāng)事人采用的是合同標(biāo)的額30%的違約金，但這里由于存在著合同簽訂中的價(jià)格并非真正的交易價(jià)格(主要是為了避稅)的時(shí)候，又會(huì)導(dǎo)致違約金的進(jìn)一步降低。違反合同約定將出賣的二手房進(jìn)行“一房二賣”的出賣人，其之所以從事該違約行為，其從經(jīng)濟(jì)上的角度已經(jīng)算了一筆帳，就是其再次出賣所獲的利益高于其違約或違法成本，而且由于其所處的環(huán)境主要為陌生人的社會(huì)圈，因此，即使其違背誠(chéng)信從事交易，其也不過(guò)于擔(dān)心其會(huì)在其他場(chǎng)合從事交易時(shí)遭受別人的質(zhì)疑，當(dāng)然從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)，也跟我國(guó)現(xiàn)行關(guān)于個(gè)人誠(chéng)信檔案未予以建立且規(guī)范化存在著一定關(guān)系。

3、法律規(guī)制的不足

目前我國(guó)對(duì)二手房出賣人從事“一房二賣”的交易行為并無(wú)具體的法律法規(guī)或其他規(guī)范性的規(guī)定，而對(duì)一手房的“一房二賣”問(wèn)題則有明確的司法解釋，主要見(jiàn)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”中的第二項(xiàng)就是“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”但此處的商品房買賣合同根據(jù)該司法解釋第一條“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同”并不適用二手房買賣合同。但深圳市中級(jí)人民法院于近期出具的《關(guān)于審理房地產(chǎn)糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)及說(shuō)明(征求意見(jiàn)稿第一稿)》第14條做了規(guī)定，可惜該規(guī)定一方面為地方性法院的指導(dǎo)意見(jiàn)，效力較低、另一方面其規(guī)定本身亦存在一定的缺陷，有關(guān)此點(diǎn)將在下文做分析。因此，目前我國(guó)對(duì)二手房“一房二賣”的糾紛一般適用《合同法》的總則及分則有關(guān)“買賣合同”一章的規(guī)定。 由于法律規(guī)范具有預(yù)見(jiàn)性、指導(dǎo)性及教育性等功能，因此，法律規(guī)范對(duì)法律主體行為規(guī)制的缺乏就容易導(dǎo)致糾紛的發(fā)生或違法、違約行為的頻發(fā)。

4、買受人法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)較弱

德州二手房交易時(shí)常借助中介的居間作用來(lái)實(shí)現(xiàn)，出賣人與買受人在信息上存在不對(duì)稱，尤其是對(duì)買受人來(lái)說(shuō)。二手房一般的交易流程也給出賣人操作“一房二賣”留有空間，買受人在購(gòu)買二手房時(shí)，除非是一次性全額付款的，不然，就深圳而言，一般是買受人與出賣人一起就購(gòu)房首期款做資金監(jiān)管后買受人辦理銀行按揭貸款時(shí)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，由于在此過(guò)程中僅簽了二手房買賣合同未無(wú)任何物權(quán)的公示效力，故而，出賣人仍為二手房的權(quán)利人，其仍有權(quán)就其房屋另作處分，而買受人一般在這過(guò)程中基于其法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)較弱而可能遭受損失。

二、 一房二賣法律有什么規(guī)定?

從上文可知，現(xiàn)行我國(guó)法律規(guī)范性文件對(duì)二手房買賣“一房二賣”的規(guī)定存在一定空白，而上文提及的深圳市中級(jí)人民法院出具的《關(guān)于審理房地產(chǎn)糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)及說(shuō)明(征求意見(jiàn)稿第一稿)》有關(guān)二手房“一房二賣”以及其延伸法律問(wèn)題的規(guī)定卻具有一定的參考意義，以下僅從條文本身的規(guī)定以及存在的缺陷提出一定的分析，以下提及的《指導(dǎo)意見(jiàn)》均指上述深圳市中級(jí)人民法院出具的《關(guān)于審理房地產(chǎn)糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)及說(shuō)明(征求意見(jiàn)稿第一稿)》。《指導(dǎo)意見(jiàn)》第14條規(guī)定：“房屋買賣合同訂立后，出賣人又將該房產(chǎn)高價(jià)出賣給第三人，導(dǎo)致買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，買受人可以請(qǐng)求解除合同、由出賣人返還已付購(gòu)房款及利息并賠償兩份買賣合同的差價(jià)損失。”深圳市中級(jí)人民法院對(duì)此規(guī)定的解釋是“最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。該規(guī)定只適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與買受人之間的買賣合同糾紛，且對(duì)于買受人的損失如何認(rèn)定亦未作規(guī)定。而本條對(duì)于一、二手房買賣合同糾紛均可適用。我們認(rèn)為，出賣人在簽訂買賣合同后將房產(chǎn)又高價(jià)另賣他人，導(dǎo)致買受人合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)，買受人難以證明其實(shí)際損失大小的，出賣人一房?jī)少u獲取的差額利益可視為買受人的損失。首先，根據(jù)公平和誠(chéng)實(shí)信用原則，出賣人不應(yīng)當(dāng)從其違約行為中獲取利益。其次，最高人民法院《關(guān)于審理專利糾紛案件適用法律問(wèn)題的若干規(guī)定》中規(guī)定，人民法院追究侵權(quán)人的賠償責(zé)任時(shí)，可以根據(jù)權(quán)利人的請(qǐng)求，按照權(quán)利人因被侵權(quán)所受到的損失或者侵權(quán)人因侵權(quán)所獲得的利益確定賠償數(shù)額。參照該規(guī)定精神，我們認(rèn)為，出賣人違約就是為了將房產(chǎn)高價(jià)另賣他人獲取差價(jià)利益，那么出賣人的賠償責(zé)任可以按照其因違約所獲得的利益來(lái)確定賠償數(shù)額。” 雖然深圳市中級(jí)人民法院的解釋存在一定的道理，但從法理的角度分析，其卻存在以下缺陷：

(1)、指導(dǎo)意見(jiàn)第14條違背了法律位階的原則。 深圳市中級(jí)人民法院認(rèn)為該規(guī)定一方面也可以適用于一手房買賣合同，然而，有關(guān)一手房買賣合同的懲罰性規(guī)定在最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條已做了明文的規(guī)定。最高人民法院的司法解釋作為全國(guó)人大及常委會(huì)制定的法律在審判實(shí)踐中的進(jìn)一步解說(shuō)，其效力高于地方性的法規(guī)或規(guī)章，而深圳市中級(jí)人民法院制定的指導(dǎo)意見(jiàn)從法律位階來(lái)說(shuō)，其效力僅具有參考功能且僅限于地方使用。可見(jiàn)，深圳市中級(jí)人民法院該規(guī)定明顯修改且僭越了其權(quán)限。

(2)、指導(dǎo)意見(jiàn)第14條修改了上位法。 深圳市中級(jí)人民法院對(duì)二手房“一房二賣”中遭受損失的買受人規(guī)定的救濟(jì)方式是：“買受人可以請(qǐng)求解除合同、由出賣人返還已付購(gòu)房款及利息并賠償兩份買賣合同的差價(jià)損失。”從條文表述來(lái)看，出賣人要承受的責(zé)任是返還已取得的房款、利息及兩份合同的差價(jià)。而最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》對(duì)二手房“一房二賣”中遭受損失的買受人規(guī)定的救濟(jì)方式是：“無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。”關(guān)鍵的區(qū)別在于后者規(guī)定了雙倍懲罰賠償，即買受人可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償而非兩份合同的差價(jià)。最高人民法院的該司法解釋是將商品房買賣作為消費(fèi)品來(lái)看待，借鑒《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條的規(guī)定而采用該懲罰性賠償?shù)囊?guī)定。從這非常明顯的看出深圳市中級(jí)人民法院出具的指導(dǎo)意見(jiàn)明顯修改了出賣人的違約責(zé)任。故而，深圳市中級(jí)人民法院的指導(dǎo)意見(jiàn)出發(fā)點(diǎn)雖好，但其存在僭越自身權(quán)限的問(wèn)題，從指導(dǎo)意見(jiàn)本身的效力來(lái)看就存在違法之嫌。