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寧波
業主自治管理物業規定是如何確定的？
一、業主自治管理物業規定是如何確定的?
由全體業主表決確定，管理規約是由多數人為同一目的而訂立的，因此屬于民事法律行為理論中的共同行為。同時，管理規約的約束力不僅及于全體業主，還應當及于物業區域內的物業使用人、業主繼承人和管理人，因此其有別于契約行為。由于其是業主團體的最高自治規范和根本性自治規則，地位和作用相當于業主團體的“憲法”，因此業主大會和業主委員會的決議和行為都不得與這一最高自治規范相抵觸，諸如業主委員會章程、各種具體的管理制度以及物業服務合同均應當以管理規約為指南。
二、管理規約的內容
管理規約屬于業主自治規范，因而其內容應當由業主自由協商確定。有的國家在相關立法中對其內容做了引導性列舉，或由政府相關部門提供管理規約的示范文本以供業主參考。一般而言，管理規約應當以業主的權利義務為核心，對以下事項作出規定：
1.物業區域概況。包括物業的名稱、坐落、面積四至、使用期限、共用部分和公共設施設備等的狀況。
2.業主、開發建設單位、物業管理企業各自的權利和義務。業主的權利義務應當以《物權法》和《物業管理條例》中規定的為基礎，并可以針對本物業管理區域的實際情況另行約定其他權利和特別義務。
3.業主大會、業主委員會產生辦法及其議事規則。包括業主大會的召集程序、議事方式、表決程序、業主投票權計算方法;業主委員會的選舉、任期、職責以及管理規約的修改程序等。
4.物業使用、管理、維修的具體規定。比如物業區域內的禁止行為，共用部分和設施的使用方式、經營方式(如是否可以在物業設置廣告等經營設施)等。
5.關于物業管理費和公共維修資金問題。例如，物業管理費的構成，公共維修資金的交納、保管和使用等。
6.違反管理規約的責任。管理規約本質上屬于自治規范，不得設立公法上的處罰條款，但是，可以約定一些民事責任的責任形式。并且規約可以約定，涉及到需要實施行政處罰措施時，業主委員會可以及時報請有關行政管理部門依法處理。業主行為危害其他業主利益時，受害業主可以直接向人民法院起訴。
7.業主認為需要約定的其他事項。管理規約應當經業主大會審議通過，通過之日起生效。
需要明確的是，對于業主自治組織并不屬于行政組織，對于相關情況的處理和認定，應當基于實際情況而定，如果對相關情況的認定存在異議的，或者業主自治組織本身就不合法的情況下，那么是不可以形成合法有效的公約的。
業主自治的業主大會召開的條件是什么？
業主大會議事規則是怎么制訂的？
業主委員會有哪些權利和義務?
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