案情簡介

2013年11月,原告楊某和被告冷某簽訂《購銷合同》，被告將自己位于東平湖居委會濱湖小區的X號樓的一套房屋賣給原告，雙方約定總房款27萬元，被告負責辦理相關產權證。合同簽訂后，原告分兩次付清全部購房款后拿到房屋鑰匙，之后原告準備裝修房屋時，受到相關人員的干擾，該房屋門窗也受到他人不同程度的破壞，使原告一直無法裝修、入住。后原告了解到該房產系小產權房，不僅辦不了房產證，而且法院也禁止出售，為此，原告提起訴訟，要求依法解除原、被告之間的《房屋購銷合同》，被告返還27萬元的購房款，并按約定賠償原告購房款20%的違約金。

辦案思路及心得

被告答辯稱，《合同法》第一百三十一條規定，“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分?！笨梢?，只要標的物合法且有權處分，對于標的物是否有相關證照，合同法并無特別要求。而且，涉案房屋，有建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、土地證以證明被告建房合法。 而且，《房屋銷售合同》中，明確記載“甲方將東湖居委會濱湖小區部分農民自建房對外出售”，可見，原告在購買涉案房屋時是明知是自建房。所以原告存在一定過錯，應對自己的行為承擔相應責任。 另外，原告購房價格明顯低于市場價，也證明原告購買時就已明知房屋的性質，原告存在明顯過錯。

裁判結果

本院認為，被告售給原告的房屋屬“小產權房”，是國家明令禁止的建筑、銷售的房屋，因此，原、被告簽訂的《房屋銷售合同》就不可能達到原告的合同目的，從合同中約定被告負責給原告辦理房屋產權證可見，被告隱瞞房屋性質，是過錯方，構成違約，因此，原告應當返還被告房屋，被告應退還原告購房款27萬元，并按照合同約定支付原告購房款20%的違約金。被告辯解違背事實，不符合法律規定，對其辯解不予采納。

【競遠律師提醒】

根據國土資源部辦公廳、住房城鄉建設部辦公廳《關于堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的緊急通知》和國務院辦公廳《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》文件精神，建設、銷售“小產權房”，嚴重違反土地和城鄉建設管理法律法規，不符合土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護紅線，擾亂了土地市場和房地產市場秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮化和新農村建設的健康發展，建設、銷售和購買“小產權房”均不受法律保護。 購買此類房屋的法律風險：

1、只具備使用性質，不具備法律性質。法律法規對商品房的相關規定和制度不適用小產權房， 購房人的權益很難得到有效維護。

2、若購買的是在建小產權房，如遇項目停建甚至被強迫拆除。購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。

3、購房后如果遇到國家征地拆遷，購房人并非合法的產權人，所以其很可能無法得到對產權進行的拆遷補償。

4、此類房屋無法辦理產權證書、無法轉讓。