案情簡介

2003年8月18日，原告王某與被告株洲某房地產開發公司簽訂《房屋約定協議》。約定原告交納10萬元履約保證金購的被告開發的位于株洲市某中心區域樓盤門面一空，每平米2.5萬元，總計房款395萬元。協議同時約定分期支付房款的方式和期限，并明確被告公司應于2005年6月份之前應為原告辦理好房產證和國有土地使用權證，逾期應支付違約金10萬元等。但后來因拆遷補償等多種原因項目未如期開發，直到2013年12月分才正式啟動建設，2014年7月份項目大廈正式封頂，8月26日辦理預售許可證依法對外銷售。原告于2014年2月29日經過公證處送達請求繼續履行《房屋約定協議》，期間雙方又多次協商，被告均表示因為房價上漲太快（每平米108000元），協議無法繼續履行。原告無奈只好聘請董清華律師協代為提起訴訟。

【原告訴訟請求】

1、判決確認原告、被告簽訂的《房屋約定協議》有效，原告所購門某某面歸原告所有。

2、判決被告繼續履行《房屋約定協議》，立即將門面交付原告，并協助原告辦理房屋所有權證、國有土地所有權證等登記義務。

3、全部訴訟費用由被告承擔。

辦案思路及心得

司法實踐中，類似本案的房屋買賣屬于預約還是本約確實存在很大爭議。本案認定為預約，那么協議是有效的，但被告可以反悔而自愿選擇承擔違約責任，而不繼續履行協議；認定為本約即《商品房買賣合同》，原告的訴請就會得到法庭支持。

1、2013年12月份訴訟前，原告經人介紹找到董清華律師咨詢本案如何處理？當時董律師認為：由于雙方簽訂《房屋約定協議》時，項目并未實際開發，相關法律手續并不完備，特別是沒有辦理預售許可證，故認定為《商品房買賣合同》且有效沒有法律依據。介于開發公司沒有通過法院宣告協議無效，建議王某盡快通過公證部門對總房款395萬元進行提存，從而履行己方付款義務，但未被王某接受。

2、2014年8約26日后王某再次找到董清華律師并請求協助維權。此時被告公司已經辦理銷售許可證，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”之規定，本案系合法有效的《商品房買賣合同》，系本約而非預約，建議王某再次通過公證部門提存房款，但王某再次不予配合。

3、董清華律師協助王某通過法院進行訴前保全，依法查封、凍結了本案訴爭門面，力求協調解決爭議，但未果。

4、董清華律師代為提起訴訟，而后通過與被告律師多次溝通，和法官反復就預約和本約的問題交換意見，經過長達8個余月的調解工作，終于協商解決糾紛。

裁判結果

1、原告、被告自愿解除《房屋約定協議》，不再繼續履行，被告自愿一次性支付原告補償款100萬元（含已付的10萬元）。

2、訴訟費減半收取，由被告公司承擔。