案情簡介

原告：郭某被告：上海XX集團(tuán)（昆山）置業(yè)有限公司原告郭某于2007年購買了被告開發(fā)的昆山市花橋鎮(zhèn)綠地國際家園圣心西環(huán)路99弄33號樓101室房屋，該房屋各主要房間墻面，窗體，閣樓，衛(wèi)生間，過道等部位有多處嚴(yán)重的大面積滲漏等質(zhì)量問題，使其根本無法收房裝修入住。自2007年9月起，當(dāng)事人郭某一直以各種形式向被告反映情況并要求被告盡快修復(fù)該房。期間，被告對于上述質(zhì)量問題也予以認(rèn)可，昆山市建設(shè)工程質(zhì)量投訴中心也對上述情況予以確認(rèn)并進(jìn)一步協(xié)調(diào)督促貴司予以盡快修復(fù)，同時(shí)要求貴司向受損失的業(yè)主予以賠償，但是被告一直推諉拖延。至今，該房屋的質(zhì)量問題仍未完全修復(fù)。由于該房的嚴(yán)重質(zhì)量問題以及被告對該房的拖沓冗長的修復(fù)過程，給當(dāng)事人的生活和工作造成了極大的影響，其為此事奔波勞累多年，該房也一直無法正常裝修入住，也無法出租，而被告對于上述質(zhì)量問題造成的經(jīng)濟(jì)賠償事宜采取拖延逃避的態(tài)度，也為其本已疲憊不堪的身心雪上加霜。由于原告房屋質(zhì)量問題造成的其多年在外租房的房屋租金損失以及其為此付出的裝修設(shè)計(jì)費(fèi)、誤工損失費(fèi)等費(fèi)用共計(jì)10.32萬元。原告為維護(hù)自己合法權(quán)益，向人民法院起訴要求：1、判令被告向原告賠償房屋租金損失（10.08萬元）（2007年11月15日——2009年10月15日共24個(gè)月）以及其為此付出的裝修設(shè)計(jì)費(fèi)（2400元）等賠償共計(jì)10.32萬元。2、繼續(xù)對原告的房屋缺陷進(jìn)行修復(fù)。3、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。被告辯稱：被告接到原告提出關(guān)于滲水問題的請求，先由物業(yè)公司維修，后又委托第三方上海防水工程有限公司進(jìn)行維修；2008年7月，原告又寶修滲水事項(xiàng)，滲水部位與第一次不同，被告又委托第三方上海禹王申櫻防水工程有限公司進(jìn)行維修，滲水問題在2008年12月已經(jīng)解決。再后來原告提出維修時(shí)的防水涂料對房屋外立面的外觀產(chǎn)生影響，被告認(rèn)為外立面與被公司無關(guān)。原告現(xiàn)提出其無法入住，向本公司提出房屋維修期間的租房損失。被告認(rèn)為原告的主張沒有實(shí)施和法律依據(jù)，滲水問題不影響原告入住，即使要補(bǔ)償租金損失也是按照房屋當(dāng)?shù)刈饨饦?biāo)準(zhǔn)。法院又查明：2006年12月，被告公司將其開發(fā)的昆山市華僑國際家園圣心西環(huán)路99弄33號樓101室房屋出售并交付給案外人，后原告又從案外人處購得該房屋并于2007年辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記。另查明：原告發(fā)現(xiàn)滲水問題，多次報(bào)修，并于2008年填寫昆山市建設(shè)工程質(zhì)量投訴情況登記表，投訴被告開發(fā)的房屋存在外墻面滲水情況，雖然用防水劑處理，但存在嚴(yán)重色差，并質(zhì)疑防水是否徹底處理好。2008年2月，原告向被告提交客戶服務(wù)聯(lián)系單一份，反應(yīng)房屋存在的問題：1、外立面涂刷外墻防水涂料后，外墻面外觀嚴(yán)重變損，要求恢復(fù)外立面原有形態(tài)；2、房屋內(nèi)部各處滲水，要求修復(fù)。被告確認(rèn)了以上問題，雙方達(dá)成了初步維修方案，但被告未及時(shí)修復(fù)。又查明：2008年7月原告再次提交報(bào)修記錄，反映2007年10月保修以來，維修造成外立面面磚污損、房頂滲水等問題仍未解決。報(bào)修記錄表明房屋滲水部位：4層閣樓管道天花板滲水、3樓北房滲水、3樓走到棟墻滲水、2樓北臥滲水、2樓南臥天花板滲水、2樓主衛(wèi)管道滲水。被告當(dāng)庭認(rèn)可有2008年7月報(bào)修記錄記錄。2008年7月，原告又提交客戶服務(wù)聯(lián)系單一份，主要內(nèi)容為被告維修不當(dāng)，所反映問題都未解決。再查明：2008年11月，被告出具維修草案，對原告反映的房屋質(zhì)量問題進(jìn)行確認(rèn)，并提出維修計(jì)劃。雙方書面確認(rèn)。最后查明：2009年4月，被告公司出具書面承諾，將采用規(guī)范方案，進(jìn)行外墻面更換，以及房屋外墻以及漏水部分的防水處理，杜絕滲漏隱患。2009年5月，被告的房屋維修備忘錄表明，外墻滲漏及面磚更換工作將于2009年7月完成。但在2009年8月，原告向被告出具書面催告認(rèn)可滲漏維修工作進(jìn)入收尾階段，并要求被告繼續(xù)修復(fù)，直至房屋無滲漏隱患時(shí)為止。并主張房屋維修期間的損失。被告公司亦認(rèn)可收到上述催告函，但對于損失賠償不予認(rèn)可。 被告出具維修記錄一份，該記錄表明，2009年11月才最終完成房屋的三層北臥東墻、南墻及西墻防滲，一層餐廳北墻、東墻的防滲工作。2011年3月，原告委托律師向被告發(fā)出律師函繼續(xù)要求其賠償相應(yīng)的損失。庭審中，原告提出以其在上海另行租房租金計(jì)算房屋維修期間的租金損失，經(jīng)法院釋明，詢問其是否申請對房屋維修期間租金申請鑒定，原告未向法院提交書面鑒定申請，后經(jīng)法院向昆山市價(jià)格認(rèn)證中心咨詢，與本案房屋相類似的（毛坯，未裝修）別墅，月平均租金市場價(jià)格為2000元左右。原告就房屋滲漏維修期間的賠償損失而引起的糾紛，原告訴至本院要求賠償損失。

辦案思路及心得

本案作為一起典型的房屋質(zhì)量糾紛案件，對于是否存在質(zhì)量問題，以及開發(fā)商是否予以修復(fù)，修復(fù)期間，造成業(yè)主的損失如何認(rèn)定及賠償?shù)鹊葐栴}，本案還涉及一個(gè)重要問題，作為二手房業(yè)主，其與開發(fā)商不存在買賣合同，是否有權(quán)向開發(fā)商主張損失。本案的成功代理，離不開業(yè)主的維權(quán)意識以及維權(quán)策略，在相關(guān)的報(bào)修單以及向相關(guān)行政部門反映后確定了房屋質(zhì)量問題，以及在每次維修時(shí)，都能在維修單上留下書面的確認(rèn)證據(jù)，這些對于后續(xù)的起訴維權(quán)都起到相當(dāng)重要的作用。質(zhì)量問題糾紛屬于房屋買賣中最疑難的案件，歷時(shí)較長，相關(guān)的證據(jù)難以收集，期間還可能引起兩個(gè)鑒定：質(zhì)量問題鑒定，以及維修方案鑒定，還涉及損失評估問題。

裁判結(jié)果

法院認(rèn)為：本案中昆山市花橋鎮(zhèn)國際家園別墅房屋系被告出售給案外人，而后由案外人轉(zhuǎn)讓給原告，根據(jù)《最高人們法院《關(guān)于審理商品房買賣合同使用法律若干問題的解釋》》被告公司對房屋的報(bào)修義務(wù)系法定義務(wù)，并因?yàn)橐皇謽I(yè)主將房屋轉(zhuǎn)讓而免除其報(bào)修期內(nèi)的保修義務(wù)，本案主要涉及房屋的質(zhì)量問題，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等規(guī)定，對保修期起算以及最低保修期間的相關(guān)規(guī)定，保修期應(yīng)當(dāng)從交付之日起計(jì)算，商品房的屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防漏最低保修期為5年，本案的房屋交付時(shí)間為2006年12月，股在2011年12月之前，被告公司對原告的房屋都應(yīng)承擔(dān)保修義務(wù)，在保修期間的修復(fù)費(fèi)用及造成的其他損失均應(yīng)由被告負(fù)擔(dān)。關(guān)于原告主張修復(fù)期間在上海租房的租金損失以及裝修設(shè)計(jì)費(fèi)，本院認(rèn)為，被告開發(fā)的房屋存在滲漏質(zhì)量問題致使原告不能裝修入住，實(shí)際使用房屋，客觀上給原告造成相關(guān)的損失。本案房屋在江蘇省昆山市，修復(fù)期間的租金損失以房屋所在地市場租金價(jià)格計(jì)算更為合適。因此，本院認(rèn)定原告租金損失以2000元/月為標(biāo)準(zhǔn)，按以被告修復(fù)期間計(jì)算，被告應(yīng)當(dāng)賠償原告24個(gè)月的租金損失。