在社會經市場中，企業(yè)融資的現象是在各個行業(yè)都是十分常見的，每個行業(yè)融資的特點是不一樣的。對于房地產行業(yè)來說，企業(yè)領導人需要了解該行業(yè)的行情，繼而了解目前投資的特點，才能做到更好的吸引顧客，那么，你是否知道房地產企業(yè)融資特點有哪些?

房地產企業(yè)融資特點：

(一)房企融資資金量大

房地產企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，其投資量巨大，決定了房地產企業(yè)融資最基本的特點就是融資的資金量大。

國家統計局月度數據顯示，2009年1月至10月，城鎮(zhèn)固定資產投資累計150709.76億元，其中，房地產開發(fā)企業(yè)完成投資28439.73億元，占城鎮(zhèn)固定資產投資的18.87%。可見，房地產開發(fā)企業(yè)的投資資金量的絕對值非常之大。

國務院《關于調整固定資產投資項目資本金比例通知》(國發(fā)〔2009〕27號)規(guī)定“保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。”也就是說，房地產企業(yè)的自有資金最低比例要求為20%—30%，最高70%—80%否資金可以來自于各種途徑的融資。

事實上也的確如此，“國家統計局月度形勢報告顯示，1-8月，房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源33689億元，同比增長34.2%。其中，……企業(yè)自籌資金11045億元……”房地產開發(fā)企業(yè)自有資金占資金來源的32.79%，其余67%以上的資金約為人民幣22644億元來自于融資，可見房地產融資資金量之大。

(二)市場是房企融資的關鍵因素

房地產企業(yè)融資的風險與房地產市場狀況有密不可分的關系。房地產企業(yè)融資的風險高，源自于房地產企業(yè)本身的高風險性，一旦接受融資的房地產企業(yè)經營虧損，該筆融資將面臨著無法收回的風險;房地產企業(yè)融資的風險不高，這是因為房企融資一般以土地、在建工程或者房屋作抵押擔保，而不動產具有很大的升值空間，因此，只要不動產價格在短期內沒有大幅度下跌，該筆融資的風險就是可以避免的。

也就是說，評價房企融資的風險應當主要考慮兩方面的因素，一是房地產企業(yè)本身的綜合經營能力;二是房地產行業(yè)市場的現狀及前景。我們認為后者是更為關鍵的因素。

我們知道，房地產企業(yè)的經營模式主要有兩種，最常見的是以不動產銷售收入作為投資回報的銷售型房地產企業(yè)，還有一種是以租賃、自用等經營收益作為投資回報的持有型房地產企業(yè)。相對于房地產企業(yè)自身的經營、管理能力等來說，房地產行業(yè)的市場狀況對房地產企業(yè)的經營業(yè)績都具有更為決定性的影響。這是房地產行業(yè)本身的一大特征，而這個特征在中國尤為突出。

這是因為，中國房地產企業(yè)以銷售型經營模式占絕大多數，市場發(fā)揮了更大的影響力。

對于銷售型房地產企業(yè)，可以說房地產市場狀況的好與壞，幾乎決定著所有房企的經營業(yè)績的好壞。以中國房地產行業(yè)的龍頭老大萬科房地產為例，其2007年銷售額合計523.6億元，2008年受金融危機的影響，銷售額不升反降至478.7億[4]，縮水近45億元，可見，市場因素對于房企經營業(yè)績的關鍵作用。

從房地產融資來看，事實也能證明，在房地產市場和前景良好的狀況下，即使是綜合經營能力不很強的房地產企業(yè)，獲得融資也是比較容易的;與此相對應，在房地產市場不好的時候，即使是萬科集團、綠城集團等大型房企，一樣面臨資金緊缺而不得不暫停儲備土地、開工計劃，甚至面臨停工。

這其實是很容易理解的，以銀行信貸為例，房地產企業(yè)向商業(yè)銀行貸款，往往以土地使用權、房屋或者在建工程等作為抵押，在房地產行業(yè)市場和前景良好的狀況下，這些不動產必然容易實現銷售目標且不斷增值，即使是綜合經營能力不強的房地產企業(yè)，其資信能力評級也可能較高，比較容易獲得銀行貸款;相反，在房地產行業(yè)市場不好的時候，必然容易造成滯銷，且擔保物的價值處于貶值的狀態(tài)，當然不易獲得貸款，至少貸款額度會相對降低。

(三)房企融資受政策影響深遠

2008年下半年開始，中國房地產行業(yè)一派蕭條景象，房價一路下滑，各地紛紛出臺各種各樣的“救市政策”，如2008年6月15日，成都市《關于促進房地產業(yè)恢復發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見》(成辦發(fā)〔2008〕50號);2008年7月20日，長沙市《關于促進我市房地產業(yè)健康發(fā)展的若干意見》(長政發(fā)[2008]26號);2008年08月5日，福州市《進一步促進房地產市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見(試行)》(榕政綜〔2008〕144號);2008年11月21日，北京市《關于促進本市房地產市場穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》(京建辦[2008]730號)，等等[5];中央也出臺了相關救市政策，多次下調商業(yè)銀行貸款基準利率，并且國務院辦公廳于2008年12月20日頒布實施《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》(國辦發(fā)〔2008〕131號)。

上述政策于2009年初初見成效，房地產市場先是“小陽春”，進而迅速升溫而一派欣欣向榮。2009年1月至3月，北京商品房銷售面積315.27萬平方米，增速為81.1%;銷售額363.30億元，增速為82.2%;且從4月份開始直至10月份，北京商品房銷售面積和銷售額一直處于100%以上的增長速度，截至10月份累計銷售面積1757.59萬平方米，銷售額2323.58億元。從全國來看，2008年全年，全國商品房銷售面積62088.94萬平方米，銷售額24071.41億元;2009年1月-10月，全國商品房銷售面積就已達到66368.73萬平方米，銷售額31529.12億元，已經超過2008年全年總銷售額。

由此可見，國家在房地產行業(yè)的政策導向，對房地產行業(yè)影響深遠，也間接地影響著對房地產融資。

政策對房地產行業(yè)的影響，主要通過兩個方面來實現，一是行政審批;二就是房企融資。房地產企業(yè)設立公司、取得土地、辦理規(guī)劃手續(xù)、設計、施工、銷售、辦理房屋產權證明等，需要經過政府各個部門的重重審批，缺一不可。

行政審批政策對房地產企業(yè)的影響是最直接的，但卻不是最有效的，最有效的應當是房地產企業(yè)融資政策的影響。房地產企業(yè)融資政策本身就是國家對房地產行業(yè)進行宏觀調控、綜合平衡的最重要的手段，通過直接調節(jié)和控制房地產融資，從而進一步實現調控房地產行業(yè)的目標。

無論是房地產融資政策作為手段的直接調控，還是房地產相關政策的間接影響，房地產融資都注定深受國家政策的影響。這也是房地產融資一大不容忽視的特點。

由以上信息可以看出，房地產企業(yè)融資特點是受到政策的影響，由于投資房地產行業(yè)的風險是十分高的，故而政府根據目前房地產的發(fā)展形勢，制定了相關政策規(guī)定。投資者在選擇投資對象之前，處理需要了解企業(yè)的信用情況外，還需要了解政策規(guī)定，以保證自己的投資權益不受侵害。

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