在改革開放之后，企業(yè)進行改制的現(xiàn)象在我國市場上是十分常見的，由于企業(yè)在存續(xù)期間，與多方都建立了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，為了保護多方的經(jīng)濟利益，需要進行資產(chǎn)評估，償還債務(wù)，追回債權(quán)，房產(chǎn)屬于企業(yè)的固有資產(chǎn)，故而隨著企業(yè)的改制，也是需要將房產(chǎn)進行變更登記或者轉(zhuǎn)移登記的，具體來說，企業(yè)改制后房產(chǎn)是屬于轉(zhuǎn)移登記還是變更登記?

一、企業(yè)改制后房產(chǎn)是屬于轉(zhuǎn)移登記還是變更登記?

由于企業(yè)改制的復(fù)雜性和多樣性，不少房屋登記機構(gòu)的工作人員對于企業(yè)改制引起的房屋登記是屬于轉(zhuǎn)移登記或變更登記有不同的理解。在本文中我將結(jié)合相關(guān)規(guī)定對該問題進行探討。

辦理房屋登記要明確企業(yè)改制引起的房屋登記是屬于轉(zhuǎn)移登記或變更登記，首先要了解轉(zhuǎn)移登記和變更登記有什么區(qū)別。

《房屋登記辦法》第32條規(guī)定，發(fā)生下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實發(fā)生后申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：

(一)買賣;

(二)互換;

(三)贈與;

(四)繼承、受遺贈;

(五)房屋分割、合并，導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(六)以房屋出資入股;

(七)法人或者其他組織分立、合并，導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第36條規(guī)定，發(fā)生下列情形之一的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實發(fā)生后申請房屋所有權(quán)變更登記：

(一)房屋所有權(quán)人的姓名或者名稱變更的;

(二)房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱變更的;

(三)房屋面積增加或者減少的;

(四)同一所有權(quán)人分割、合并房屋的;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

從上述兩條規(guī)定，我們可以看出，判斷企業(yè)改制引起的房屋登記究竟是屬于轉(zhuǎn)移登記或變更登記的難點在于，企業(yè)改制的結(jié)果是否導(dǎo)致企業(yè)法人主體發(fā)生變化，或者僅僅只導(dǎo)致所有權(quán)人的姓名或者名稱發(fā)生變更。根據(jù)《民法通則》，民事主體包括公民(自然人)和法人。所謂轉(zhuǎn)移登記，簡單地說，就是指房產(chǎn)由一個民事主體轉(zhuǎn)移到另一個民事主體。而企業(yè)改制引起的變更登記，則是房產(chǎn)登記前后并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，只不過是房屋所有權(quán)人民事主體的姓名或者名稱發(fā)生

了變更。以自然人的情況舉例來說，房屋原所有權(quán)人名字叫張大，張大覺得名字不好聽就到公安機關(guān)申請改名叫張二，辦理房屋登記后，原房屋所有權(quán)人名字雖然發(fā)生了改變，由張大改為張二，但房屋的所有權(quán)人并沒有發(fā)生變化，仍是同一個民事主體，這種房屋登記就是典型的變更登記。因此，企業(yè)改制引起的房屋登記應(yīng)為轉(zhuǎn)移登記或者變更登記，關(guān)鍵就是判定企業(yè)改制前后登記的房屋所有權(quán)人是否為同一民事主體，若為同一民事主體應(yīng)為變更登記，若為不同民事主體則應(yīng)為轉(zhuǎn)移登記。

對于房屋登記來說，轉(zhuǎn)移登記和變更登記的另一個重要區(qū)別在于，轉(zhuǎn)移登記由于涉及房地產(chǎn)在兩個不同民事主體之間轉(zhuǎn)移，根據(jù)國家的相關(guān)規(guī)定應(yīng)該繳交相關(guān)的稅收，如契稅、營業(yè)稅、土地增值稅等。《契稅暫行條例》規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照該條例的規(guī)定繳納契稅。從該規(guī)定可以看出，只有轉(zhuǎn)移登記才需要繳納契稅，而變更登記由于不涉及土地、房屋權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，是不需要繳納契稅的。因此，研究稅務(wù)部門對于企業(yè)改制過程引起的土地、房屋權(quán)屬登記是否需要繳交契稅，有助于房屋登記機構(gòu)更好地判定該房屋登記是屬于轉(zhuǎn)移登記還是變更登記。

對于企業(yè)改制如何繳交契稅，財政部和國家稅務(wù)總局先后出臺了幾個規(guī)定進行規(guī)范。2001年10月31日，頒布了財稅[2001]161號文件《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改革中有關(guān)契稅政策的通知》，其中規(guī)定，本通知發(fā)布前，屬免征事項的應(yīng)納稅款不再追繳，已征稅款不予退還。2003年8月20日，頒布了財稅[2003]184號文件《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》，該通知的有效期為2003年10月1日起至2005年12月31日止執(zhí)行，同時將[2001]161號文停止執(zhí)行。2006年3月29日，頒布了《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于延長企業(yè)改制重組若干契稅政策執(zhí)行期限的通知》，將該通知的執(zhí)行期限延長為2006年1月1日至 2008年12月31日。2006年8月28日，國家稅務(wù)總局單獨頒布了國稅函[2006]844號文件《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組改制契稅政策有關(guān)問題解釋的通知》。2008年12月29日，財政部國家稅務(wù)總局又聯(lián)合頒布了財稅[2008]175號文件《關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》，執(zhí)行期限從2009年1月1日至2011年12月31日。

二、從不同的企業(yè)改制看具體分析

根據(jù)以上思路，我們認為企業(yè)改制由于其復(fù)雜性和多樣性，其引起的房屋所有權(quán)登記可能是轉(zhuǎn)移登記，也可能是變更登記。下面根據(jù)房屋登記前后的房屋所有權(quán)人是否為同一民事主體以及財政部和國家稅務(wù)總局的相關(guān)文件規(guī)定，將企業(yè)改制引起的房屋登記進行逐一分析。

(一)股權(quán)重組。股權(quán)重組是指企業(yè)股東持有的股份或出資發(fā)生變更的行為，主要包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓和增資擴股兩種形式。

1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓是指企業(yè)的股東將其持有的股份或出資部分或全部轉(zhuǎn)讓給他人。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，應(yīng)按變更登記辦理。這里所說的股權(quán)轉(zhuǎn)讓包括單位、個人承受企業(yè)股權(quán)，同時變更該企業(yè)法人代表、投資人、經(jīng)營范圍等法人要素的情況。在辦理相關(guān)的房屋登記時，可以根據(jù)工商管理部門進行的企業(yè)登記認定，即：企業(yè)辦理變更登記的，按變更登記辦理;企業(yè)辦理新設(shè)登記的，新設(shè)企業(yè)承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬的應(yīng)按轉(zhuǎn)移登記辦理。

2、增資擴股是指公司向社會公眾或特定單位、個人募集出資、發(fā)行股票。在增資擴股中，對以土地、房屋權(quán)屬作價入股或作為出資投入企業(yè)的，應(yīng)按轉(zhuǎn)移登記辦理。

(二)企業(yè)分立。企業(yè)分立是指企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)的行為，有存續(xù)分立和新設(shè)分立兩種形式。

1、原企業(yè)存續(xù)，而其一部分分出、派生設(shè)立為一個或數(shù)個新企業(yè)的，為存續(xù)分立。對存續(xù)的企業(yè)承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬的，應(yīng)按變更登記辦理，而對派生設(shè)立的企業(yè)承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬的，應(yīng)按轉(zhuǎn)移登記辦理。這里所指的“企業(yè)分立”僅指新設(shè)企業(yè)、派生企業(yè)與被分立企業(yè)投資主體完全相同的行為，若不完全相同則都應(yīng)按轉(zhuǎn)移登記辦理。

2、原企業(yè)解散，分立出的各方分別設(shè)立為新企業(yè)的，為新設(shè)分立。對派生新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，應(yīng)按轉(zhuǎn)移登記辦理。

(三)企業(yè)合并。企業(yè)合并是指兩個或者兩個以上的企業(yè)，依照法律規(guī)定、合同約定改建為一個企業(yè)的行為，有吸收合并和新設(shè)合并兩種形式。

1、一個企業(yè)存續(xù)，其他企業(yè)解散的，為吸收合并，對吸收合并中存續(xù)的企業(yè)承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬的，應(yīng)按變更登記辦理，而承受被解散企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬的，應(yīng)按轉(zhuǎn)移登記辦理。

2、設(shè)立一個新企業(yè)，原各方企業(yè)解散的，為新設(shè)合并。企業(yè)合并引起的房屋登記，應(yīng)按轉(zhuǎn)移登記辦理。

(四)國有資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)。政府主管部門對國有資產(chǎn)進行行政性調(diào)整和劃轉(zhuǎn)過程中發(fā)生的土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，資產(chǎn)在不同國有主體之間轉(zhuǎn)移雖然不征收契稅，但仍應(yīng)按轉(zhuǎn)移登記辦理。

(五)同一投資主體內(nèi)部的劃轉(zhuǎn)。企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)。此類企業(yè)改制引起的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移雖然不征收契稅，但由于劃轉(zhuǎn)前后的民事主體不同，應(yīng)按轉(zhuǎn)移登記辦理。

(六)企業(yè)公司制改造。非公司制企業(yè)，按照《公司法》的規(guī)定，整體改建為有限責(zé)任公司(含國有獨資公司)或股份有限公司，或者有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的。此類企業(yè)改制引起的房屋登記應(yīng)按轉(zhuǎn)移登記辦理。

(七)企業(yè)注銷、破產(chǎn)。此類企業(yè)改制引起的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移由于原房屋所有權(quán)人法人主體資格已滅失，此類企業(yè)改制引起的房屋登記應(yīng)按轉(zhuǎn)移登記辦理。

(八)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)。對債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬的，此類企業(yè)改制引起的房屋登記應(yīng)按轉(zhuǎn)移登記辦理。

在實際操作中，不少地方房屋登記過程中需要繳交的相關(guān)稅收是由登記機構(gòu)工作人員進行代征的。在房屋登記工作中，登記機構(gòu)如何更好地完成房屋登記過程中的稅收代征工作?本人認為，若相關(guān)文件規(guī)定不征契稅的業(yè)務(wù)，可以不征收契稅，若規(guī)定免征契稅，登記機構(gòu)工作人員還是應(yīng)該要求申請人到稅務(wù)征收部門開具免稅證明后予以辦理。這是因為企業(yè)改制的情況較為復(fù)雜，是否符合相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，需要較為專業(yè)的知識。比如[2008]175號文規(guī)定，對于企業(yè)注銷、破產(chǎn)引起的企業(yè)改制，企業(yè)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實施注銷、破產(chǎn)后，債權(quán)人(包括注銷、破產(chǎn)企業(yè)職工)承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅;對非債權(quán)人承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡按照《勞動法》等國家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動用工合同的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅;與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動用工合同的，免征契稅。就此規(guī)定而言，要判斷非債權(quán)人承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬過程中是否按照《勞動法》等國家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工等，需要對企業(yè)改制過程進行更深入的了解、審查和判斷。因此，對于一個具體的企業(yè)改制行為而言，要由房屋登記機構(gòu)工作人員來判斷該企業(yè)改制形式是否符合減免稅的相關(guān)規(guī)定，無疑存在著較大困難，不僅需要較高程度的專業(yè)水平，而且需要投入較多的人力、物力。因此，判斷企業(yè)改制是否符合減免稅的規(guī)定，建議由稅務(wù)征收部門予以核定并出具證明后，房屋登記機構(gòu)工作人員直接根據(jù)完稅或減免稅證明予以辦理房屋登記為妥。

綜上所述，企業(yè)改制引起的房屋登記大部分應(yīng)按轉(zhuǎn)移登記辦理，僅企業(yè)分立中的存續(xù)分立過程中存續(xù)方、企業(yè)合并中的吸收合并過程中的存續(xù)方承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬引起的房屋登記及股權(quán)重組中的股權(quán)轉(zhuǎn)讓引起的房屋登記應(yīng)按變更登記辦理。對于企業(yè)改制引起的房屋登記，可根據(jù)以下兩個標(biāo)準(zhǔn)進行判別：

第一，登記前后房屋所有權(quán)人是否為同一民事主體，若為同一民事主體，應(yīng)按變更登記辦理;若為不同民事主體，則應(yīng)按轉(zhuǎn)移登記辦理。

第二，結(jié)合財政部、國家稅務(wù)總局先后頒發(fā)的幾個有關(guān)企業(yè)改制重組若干契稅政策的內(nèi)容進行判斷。規(guī)定免征契稅和應(yīng)征契稅的，應(yīng)按轉(zhuǎn)移登記辦理;規(guī)定不征契稅的，根據(jù)不同情況分別按轉(zhuǎn)移登記和變更登記辦理。

由以上信息我們可以看出，企業(yè)改制后房產(chǎn)是屬于轉(zhuǎn)移登記還是變更登記，需要根據(jù)具體的企業(yè)改制情形來看，諸如股權(quán)重組、企業(yè)合并等，需要辦理轉(zhuǎn)移登記，從市場改制情形來看，企業(yè)改制后房產(chǎn)多數(shù)屬于轉(zhuǎn)移登記，變更登記的情形是十分罕見的。

國有企業(yè)改制重組的基本法律問題

國企改制的四個步驟是什么？

國有企業(yè)改制補償金是怎樣的