在改革開放之后，國家為了調整市場結構，允許國有企業進行改制，故而目前市場上國有企業進行改制的現象是十分常見的。在國有企業進行改制之前，需要就土地省資產的歸屬進行確認，你是否知道國有企業改制土地歸屬采用什么辦法進行確認?

國有企業改制土地歸屬確認采用的方法：

國有企業改制中土地歸屬的確認需要進行評估：土地評估報告由土地估價結果確認改為土地估價報告備案制，加大了中介機構的風險，土地評估中介機構在國有企業改制的土地評估中，如何化解中介風險，提高評估報告質量;同時文章還提供包括國有企業改制，國有企業改制中土地資產的處置與評估，土地資產的處置與評估等信息咨詢。

1、劃撥土地使用權的評估

目前一般采用兩種形式，一種正算：劃撥土地使用權=劃撥土地使用權平均取得成本 開發成本 合理利潤;另一種是反算，劃撥土地使用權=(出讓價格使用權—出讓金)/年期修正，應該注意正算法，劃撥土地使用權是一定區域內土地平均取得成本是客觀成本而非實際成本，開發成本也是該區域內的客觀投入而非實際投入成本，包括土地取得開發成本的利息投入，不應包括土地由于開發投入的增值收益，因為土地的增值收益在國家而不是企業，反算法特別注意出讓價是有年期的，而劃撥是無限年期的，注意年期修正。

2、出讓價格使用權評估

國企改制中出讓價格的評估，應該體現出國家的權益不受損害，有條件優先采用市場比較法、收益還原法，還可以基準地價修正法，不宜使用成本法，從而得到合理的出讓價格。

3、租賃土地使用權的評估

租賃土地使用權的評估又分為租賃土地使用權的轉租、租賃土地使用權的轉讓、租賃土地使用權的抵押評估。租賃土地使用權的轉讓評估價格和租賃土地使用權的抵押評估價格類似出讓土地使用權價格，采用收益還原法求取。純收益是合同約定租金扣除相關稅費的純租金，收益還原率應為采取租賃土地的還原率，而不是土地出讓的還原率，因為租賃土地比出讓土地期限短，收益能力低，不確定性大，一般要比土地的還原率要高，可根據采取市場提取法，年期為合同約定期限。

當然租賃土地使用權的轉讓評估價格和租賃土地使用權的抵押評估價格也可以直接采用市場比較評估。但租賃土地使用權的轉租所不同的是用收益還原法時，純收益是客觀的市場租金與合同約定租金沒的差額，因為市場租金與合同約定租金沒有差額，轉租權益就不存在，由于不確定性和風險進一步加大，收益還原率應更高。

企業領導者會讓財務部門進行評估，了解是將土地劃撥各其他單位使用，還是進行出讓，或者是租賃，在了解什么辦法能賺取更多的利潤之后，企業才會對土地進行處置，在一般情形下，企業會繼續使用該土地。

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