【為您推薦】平山縣律師 禪城區律師 鲅魚圈區律師 渭濱區律師 吳中區律師 普洱律師 古冶區律師

參與入股的方式有很多種，無形資產入股、設備入股，現金入股、不動產入股等，這其中幾個方面在參股分紅時會涉及稅務處理的問題。我國有專門的規章政策規定了此類資產入股涉稅應該如何處理的問題，今天，律霸就為您從兩個方面來分析房地產投資入股涉稅問題怎么處理。

一、投資方涉稅處理

1、營業稅

《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》(財稅〔2002〕191號)規定，自2003年1月1日起，以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅;對股權轉讓不征收營業稅。

需要指出的是，不動產所有者以不動產投資入股，收取固定收入，不承擔投資風險。這種固定收入不管是以投資方利潤形式出現，還是以租金等其他形式出現，其實質上是屬于租金收入，應按規定征收營業稅。

2、土地增值稅

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字〔1995〕48號)規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。但是，需要注意的是，《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)第五條規定，本文自2006年3月2日起，對于以土地(房地產)作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用財稅字〔1995〕48號文件第一條暫免征收土地增值稅的規定。

也就是說，對以土地投資入股的，如果被投資、聯營的企業將投資的土地用于進行房地產開發的，不僅被投資人將所開發的房地產再轉讓應當繳納土地增值稅，同時，對以土地進行投資的投資人在以土地投資時也應當征收土地增值稅;對以房產進行投資、聯營的，暫免征收土地增值稅，但不包括房地產開發企業，房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，仍應當按規定繳納土地增值稅。由此可見，按規定上例中A企業應納土地增值稅。假設經核實該寫字樓允許扣除項目金額為2200萬元，則A企業應納土地增值稅=(3000-2200)×30%=240(萬元)。

3、企業所得稅

《企業所得稅法實施條例》第二十五條規定，企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》(國稅函〔2008〕828號)規定，屬于企業自制的資產，應按企業同類資產同期對外銷售價格確定銷售收入;屬于外購的資產，可按購入時的價格確定銷售收入。可見，企業將房地產進行股權投資，也就是發生了非貨幣性資產交換，根據上述規定，應確認財產損益計繳企業所得稅。同時投資雙方按所得稅法的相應規定進行所得稅的其他處理。

4、印花稅

《國家稅務總局關于印花稅若干具體問題的解釋和規定的通知》(國稅發〔1991〕155號)第十條規定，“財產所有權”轉移書據的征稅范圍是：經政府管理機關登記注冊的動產、不動產的所有權轉移所立的書據，以及企業股權轉讓所立的書據。《財政部、國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》(財稅〔2006〕162號)規定，對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅;對商品房銷售合同按照產權轉移書據征收印花稅。由于《公司法》第二十八條規定，股東以貨幣出資的，應當將貨幣出資足額存入有限責任公司在銀行開設的賬戶;以非貨幣財產出資的，應當依法辦理其財產權的轉移手續。同時，《公司法》第二十七條規定，對作為出資的非貨幣財產應當評估作價，核實財產，不得高估或者低估作價。法律、行政法規對評估作價有規定的，從其規定。可見，根據印花稅規定，以房地產投資入股屬于財產所有權的轉移，應當按“產權轉移書據”稅目征收印花稅，投資方要按萬分之五的稅率繳納印花稅，其計稅依據為按評估機構核定的評估價。即上例中A企業應納印花稅=3000×0.05%=1.5(萬元)。

二、被投資方涉稅處理

1、契稅

《契稅暫行條例細則》第八條規定，以土地、房屋權屬作價投資、入股，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅。《公司法》規定，投資人以非貨幣財產出資的，應當依法辦理其財產權的轉移手續。由于契稅的納稅義務人是境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人。因此，以房地產投資入股，按規定應由接受房地產投資的被投資方在辦理產權轉移手續時繳納契稅，其計稅依據為按評估機構核定的評估價。即上例中B企業應納契稅=3000×5%=150(萬元)。

2、房產稅

《國家稅務總局關于安徽省若干房產稅業務問題的批復》(國稅函發〔1993〕368號)規定，對于投資聯營的房產，應根據投資聯營的具體情況，在計征房產稅時予以區別對待。對于以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的情況，按房產原值作為計稅依據計征房產稅;對于以房產投資，收取固定收入，不承擔聯營風險的情況，實際上是以聯營名義取得房產的租金，應根據《房產稅暫行條例》的有關規定由出租方按租金收入計繳房產稅。

需要注意的是，由于企業以房地產對外投資，是以企業擁有的房屋產權換取被投資企業的股權，投資后，房屋的產權即歸被投資企業所有，被投資企業對該房屋享有獨占權和處置權。從會計處理的角度來看，投資方將房地產投出后，賬面的固定資產即消失，被投資企業按照“接受投資的固定資產的計價”原則確認該項固定資產。因此，以房地產投資入股，其房屋的所有權已發生轉移，其應繳納的房產稅應由擁有房屋產權的被投資方繳納。假設B企業所在省市規定減除幅度30%，則上例中B企業每年應納房產稅=3000×(1-30%)×1.2%=25.2(萬元)。

3、城鎮土地使用稅

《城鎮土地使用稅暫行條例》第二條規定，在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅的納稅人，應當依照規定繳納土地使用稅。由于企業以房地產對外投資，被投資的房地產的土地使用權隨之轉移到被投資企業所有，因此被投資企業應按規定計繳城鎮土地使用稅。假設B企業所在城市規定城鎮土地使用稅每平方米稅額為10元，則上例中B企業每年應納土地使用稅=10×0.2=2(萬元)。

4、印花稅

《印花稅暫行條例》第八條規定，同一憑證，由兩方或者兩方以上當事人簽訂并各執一份的，應當由各方就所執的一份各自全額貼花。也就是說，以房地產投資入股，根據印花稅規定，簽訂“產權轉移書據”的雙方都要按萬分之五的稅率繳納印花稅。可見，接受房地產投資入股的被投資方也要繳納印花稅。即上例中B企業也應納印花稅=3000×0.05%=1.5(萬元)。

5、土地增值說

按照財稅字〔1995〕48號文件規定，對投資、聯營企業將上述接受投資的房地產再轉讓，依據財稅字〔1995〕48號文件第十條關于轉讓舊房如何確定扣除項目金額的問題規定，轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。

企業入股的方式有很多種，現金，技術，固定資產，房地產等，每種方式計算股數，分紅方式，繳納稅款的方式也各不相同，這其中，房地產投資入股的納稅方式是較為復雜的，購置房產時繳納的稅收在入股時也要繳納，另外，還有其他入股所要交納的費用總共五種。在以房產投資入股時，這五種稅款一項都不能少，必須足額繳納，這既履行了您納稅人的義務，也為您避免了許多不必要的麻煩。

投資入股簽訂合同注意事項有哪些？

投資擔保公司是否合法

投資擔保需要什么手續，投資擔保公司的流程是怎樣的