首先住房貸款屬于長期貸款，其利率是一年一調(diào)，也就是說，即便近期利率調(diào)整，個人房貸新利率也要從明年1月1日開始實行，提前還貸意味著必須放棄一部分流動資金，同時承擔(dān)較大的資金壓力。要知道，和銀行打交道可是“還錢容易借錢難”，因此提前還貸應(yīng)量力而為。

那么，哪些情況下并不適合提前還款呢?

1、公積金貸款不滿一年不適合提前還款

在借款最初一年內(nèi)不要提前還款。按照公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，部分提前還款應(yīng)在還貸滿1年后提出，并且歸還的金額應(yīng)超過6個月的還款額。

2、申請等額本息貸款并不適合提前還款

額本息法下，最初的幾年大部分資金償還的只是利息，本金站的份額少。此時若選擇提前還貸，會有大量利息損失。如果您有提前還貸的預(yù)期，最好選擇等額本金還款法，貸款期限也不宜過長。

3、公積金貸款并不適合提前還款

另外如果購房者選擇的是公積金貸款，在提前還貸后，公積金將停止使用，并按活期利率存起來，到退休時才能提取，這一塊資金在未來的歲月里帶來的收益就太少了。當(dāng)然，公積金政策根據(jù)地區(qū)會有所不同，部分地區(qū)允許以一年為單位提取公積金用來償還房屋貸款，此時也可以考慮靈活利用公積金。

4、等額本息進(jìn)入還款中期

目前在商貸當(dāng)中，使用最廣泛的是等額本息還款法。進(jìn)入還款階段中期后，月供的構(gòu)成中，大部分都是本金，提前還款的意義已經(jīng)不大了，如果消費(fèi)者資金不是很充裕，可以不急于提前還款。特別是進(jìn)入還款后期，也就沒有必要動用集中的資金還款。這樣既打亂了理財計劃，又不利于資金的有效使用。

5、等額本金還款期已達(dá)1/4

從目前銀行對提前還款的條件來看，一般都要求還款額是1萬元的整數(shù)倍，等額本金還款法是指每月償還的本金相等，然后根據(jù)剩余本金計算利息，因此初期還款較多，壓力較大，隨著本金不斷減少，月供也不斷遞減，這樣后期的還款顯得比較輕松。以貸款30萬元，期限20年為例，從還款期的第六年開始，即還款期已經(jīng)達(dá)到1/4，在月供的構(gòu)成中，本金開始多于利息，如果這個時候進(jìn)行提前還款，那么所償還的部分其實更多的是本金，這樣就不利用有效的節(jié)省利息。

6、有更好的投資理財渠道

如果消費(fèi)者的資金有更好的投資理財渠道，比如投資于基金、外匯等理財產(chǎn)品，而且資金運(yùn)作能力比較強(qiáng)，可以獲得更高的回報率，資金所產(chǎn)生的收益高于提前還款所節(jié)省的利息，那么從發(fā)揮流動資金的效用看，這部分消費(fèi)者沒有必要把資金用于提前還款。