【案情經過】

2006年6月，孫某和李某登記結婚?；楹罄钅硨⒆约夯榍暗姆课莩鍪?，并用賣房款購買了某小區A房屋一套，總價款為18萬元，房屋產權登記在李某名下。2011年8月，李某將該A房以44萬元的價格出售。孫某婚前名下有一套B房屋，婚后一直用于出租，租金收入約72000元。

2011年10月，孫某起訴至法院，要求判令雙方離婚，并對夫妻共同財產依法分割，包括分割李某出售婚后所購案涉房屋的增值收益。李某同意離婚，但認為A房屋及其增值收益屬于其個人財產，與孫某無關。孫某所有B房屋的租金收入72000元，應當作為夫妻共同財產進行分割。

最終法院判決：1、準予孫某與李某離婚;2、孫某支付李某房屋租金收入36000元。

本案的爭議焦點為李某名下的A房屋及其增值部分是否屬于夫妻共同財產，孫某名下的B房屋在婚姻存續期間的租金是否屬于夫妻共同財產。

【法律解讀】婚前的個人房屋的增值和租金是夫妻共同財產嗎

根據《婚姻法》第十八條的規定：“有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：(一)一方的婚前財產……”李某名下的A房屋系李某出售自己婚前房產所得資金購買，從財產的轉化形態上看，李某的婚前財產由原來的房屋轉化為了貨幣再轉化為A房屋。貨幣形式和其他財產形態之間的轉化并不改變所有權的性質，故李某在婚后用出售自己婚前房屋所得資金購買A房屋，不能機械地認為購房行為系發生在婚姻關系存續期間，該A房屋就屬于夫妻共同財產，還應當審查購房的資金來源。由此，A房屋屬于李某的個人財產，并非夫妻共同財產。

根據《婚姻法司法解釋三》第五條的規定：“夫妻一方個人財產在婚后產生的收益，除孳息和自然增值外，應認定為夫妻共同財產。”自然增值，是指該增值發生的原因是因通貨膨脹或市場行情的變化而致，例如夫妻一方個人婚前所有的房屋、字畫、珠寶等隨著市場價格的上漲而產生的增值。由于A房屋出售后的增值是基于原物交換價值的上升所致，是不以人的意志為轉移的市場行為作用的結果，故應依原物所有權歸屬于個人所有，該增值部分認定為李某的個人財產。

根據《婚姻法》第十七條的規定：“夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：(二)生產、經營的收益……”那么本案中孫某婚前B房屋在婚姻存續期間的租金屬于孳息還是經營性收入呢?

孳息是指從原物中所出的收益，通常分為天然孳息與法定孳息兩種。依照物的自然性質而產生的收益物稱之為天然孳息，依照法律關系產生的收益為法定孳息。一般認為，天然孳息指植物結出的果實、動物的產物如雞蛋、羊毛等，法定孳息指存款利息、有價證券收益、股權分紅等收入。經營性收益，指通過投入管理或勞務進行經營而獲得的收益。房屋租金是因法律關系而產生的收益，即因租賃合同關系所產生的收益，那么租金是法定孳息，依照婚姻法的解釋歸孫某個人所有。但房屋租金是由市場的供求規律決定，并且與房屋本身的管理狀況緊密相連，其獲得往往需要投入更多的管理或勞務，是一種經營行為。當事人將個人所有的房屋出租，因對房屋這類重大生活資料，基本上是由夫妻雙方共同經營管理，包括維修、修繕，所取得的租金事實上是夫妻雙方共同經營后的收入，應認定為夫妻共同所有。

對于房屋租金性質的認定，還要結合是否對房屋投入了管理或者勞務。配偶一方投入了精力對房屋加以維護和管理，租金應認定為夫妻共同財產;未對房屋進行過維護和管理，則房屋租金屬個人財產。本案中李某在婚后負責B房屋出租的聯系以及維修，投入了時間和精力，租金屬于雙方共同經營所得。因此，B房屋的租金理應作為夫妻共同財產。