一、房屋抵押借款規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)措施包括哪些?

1、調(diào)查是否存在租賃關(guān)系，防止先租后抵;

2、認(rèn)真辦理抵押登記;

3、注意土地使用權(quán)性質(zhì)和期限;

4、加強(qiáng)貸后檢查，防止土地用途變更;

5、在建工程抵押貸款要重點(diǎn)管理

6、共有財(cái)產(chǎn)抵押需所有共有人簽字;

7、應(yīng)查清貸款人房產(chǎn)數(shù)量。

二、房屋抵押貸款的外部風(fēng)險(xiǎn)

1、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)前可充當(dāng)抵押物的資產(chǎn)越來(lái)越多，并且行業(yè)跨度大，因此，對(duì)于抵押物的評(píng)估，各家銀行紛紛借助于評(píng)估機(jī)構(gòu)。但在利益的驅(qū)使下，有的評(píng)估機(jī)構(gòu)不惜出具虛假評(píng)估報(bào)告。借款人申請(qǐng)貸款時(shí)，評(píng)估費(fèi)用由借款人支付，評(píng)估機(jī)構(gòu)可能故意抬高房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，讓借款能夠申請(qǐng)更多的貸款;當(dāng)銀行拍賣用來(lái)抵押的房產(chǎn)時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)又會(huì)故意降低房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。

2、租賃權(quán)對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)。

一是抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，信用社也很難處理抵押房產(chǎn)。

二是租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂時(shí)間較長(zhǎng)的租賃協(xié)議，并且要求承租人一次性付清租賃費(fèi);或者借款人以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的租金將房屋出租給關(guān)系人，信用社即使獲得了產(chǎn)權(quán)也將很難獲得租金收入用于還貸。

3、登記風(fēng)險(xiǎn)。

一是虛假登記，抵押貸款至有權(quán)部門進(jìn)行登記是保證貸款合同生效和優(yōu)先受償?shù)谋匾獥l件，但當(dāng)前卻存在重復(fù)登記，以及登記部門的個(gè)別人員出具虛假登記證明的問題，造成貸款出現(xiàn)糾紛時(shí)，信用社無(wú)法對(duì)抗第三人，權(quán)益得不到保護(hù)。

二是“一物多押”的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”借款人將房產(chǎn)抵押給多個(gè)銀行后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。

4、優(yōu)先受償風(fēng)險(xiǎn)。

我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定抵押貸款按規(guī)定至有權(quán)部門進(jìn)行抵押登記后，可以優(yōu)先受償。但這也存在例外情況，一是建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)。最高人民法院“法釋〔2002〕16號(hào)，明確指出依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二是稅收優(yōu)先權(quán)?！抖愂照魇展芾磙k法》45條第1款規(guī)定：第“稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅款，稅收優(yōu)先于無(wú)擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外?！痹撘?guī)定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保在后，稅收就優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)這種私權(quán)力。

5、抵押物價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。

由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商品價(jià)格波動(dòng)頻繁，特別是近年來(lái)房產(chǎn)價(jià)格急劇上升，而目前樓市又不景氣，因此房產(chǎn)價(jià)值較難以把握，存在較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前美國(guó)的次貸危機(jī)就是一個(gè)很好的例證。

6、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

一是變現(xiàn)成本大。抵押物的處置大抵要經(jīng)過起訴、評(píng)估、拍賣等幾個(gè)環(huán)節(jié)，每一個(gè)環(huán)節(jié)的費(fèi)用都要信用社先行墊付，加之本金、利息，往往存在資不抵債的問題。

二是變現(xiàn)能力難度大，尤其是以鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)為抵押物的，由于受鄉(xiāng)情、親情等觀念的限制，當(dāng)?shù)盅何锱馁u時(shí)，常出現(xiàn)想買卻不敢買的局面。

利用房屋進(jìn)行抵押，然后向銀行借款的話，是存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)的，要想避免這種風(fēng)險(xiǎn)，必須要提前做好相關(guān)的舉措，比如說(shuō)調(diào)查這個(gè)房屋是不是存在著租賃關(guān)系，還有就是，對(duì)于土地使用權(quán)的性質(zhì)和使用的具體期限問題，一定要調(diào)查清楚，防止期限過短，帶來(lái)不必要的麻煩。

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