新冠肺炎爆發(fā)后，各地政府相繼出臺(tái)一系列相關(guān)政策、措施，雖對(duì)疫情的防控具有重要作用，但同時(shí)也對(duì)部分企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)造成嚴(yán)重的打擊，尤其對(duì)于商場(chǎng)、酒店、餐飲等租金較高的服務(wù)行業(yè)，在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)將影響到租賃合同的正常履行。加之全國各地企業(yè)復(fù)工在即，不少商戶借此情況以不可抗力或情勢(shì)變更為由，要求解除租賃合同、減免租金或延長租賃期限。鑒于不可抗力及情勢(shì)變更的適用需根據(jù)具體情況予以認(rèn)定，為此，羿洪剛律師事務(wù)所針對(duì)前述問題依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)進(jìn)行簡要解答及分析提供解決思路，供參考。
1、新冠疫情的性質(zhì)
本次疫情具有突發(fā)性，根據(jù)其確切傳染源、致病原理、治療方案等多方面原因，其符合“不可抗力”的不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀特征。因疫情而采取的封城封路、停產(chǎn)停業(yè)、限制人流等措施，也是一般人不能預(yù)見、不能克服及不可避免的，因此具有“不可抗力”的特征。
本次疫情雖屬不可抗力，但不同案件不可一概而論，應(yīng)區(qū)別不同案情進(jìn)行具體分析，是否構(gòu)成“不可抗力”及“情勢(shì)變更”的法律認(rèn)定，所產(chǎn)生的的法律后果也不同。
所謂不可抗力，是指合同訂立時(shí)不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。根據(jù)《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第九十四條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定，因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，可以通知解除合同。
所謂情勢(shì)變更，是指合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢(shì)變更，致合同之基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內(nèi)容或者解除合同。
2、本次疫情是否屬于商業(yè)租賃合同下的不可抗力事件，需要視具體情形而定
首先，若當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)對(duì)疫情是否構(gòu)成不可抗力進(jìn)行了約定，則按照約定執(zhí)行；如當(dāng)事人雖未約定，但在疫情前，對(duì)疫情期間租賃合同的履行做了事前或事后的安排，則不宜將疫情認(rèn)定為租賃關(guān)系中的不可抗力；若當(dāng)事人均未約定，疫情的發(fā)生導(dǎo)致承租方無法進(jìn)行正常營業(yè)，造成停產(chǎn)停業(yè)損失，無法交付租金時(shí)，應(yīng)傾向于認(rèn)定為不可抗力。若疫情發(fā)生并未導(dǎo)致承租方客觀上不能正常經(jīng)營使用租賃物，而是可以采取必要補(bǔ)救措施正常履行合同，但繼續(xù)履行合同，對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平情形時(shí)，應(yīng)傾向于認(rèn)定為情勢(shì)變更。
綜上，本次疫情在租賃合同法律關(guān)系中的確兼具“不可抗力”與“情勢(shì)變更”的特征，但不可一概而論的得出某一結(jié)論。若疫情構(gòu)成“不可抗力”，則當(dāng)事人履行法定義務(wù)后，不必征得對(duì)方同意即可解除合同，或部分或全部免除違約責(zé)任。若疫情構(gòu)成“情勢(shì)變更”，則當(dāng)事人變更或解除合同的權(quán)利為請(qǐng)求權(quán)，要主張適用情勢(shì)變更原則，必須請(qǐng)求人民法院作出裁判，不能當(dāng)然導(dǎo)致合同的變更和解除。